El mercado inmobiliario de Alto Paraná atraviesa una etapa de expansión impulsada por la llegada de nuevos residentes, capital extranjero y empresas, con el área metropolitana de Ciudad del Este como uno de los principales puntos de crecimiento. El aumento de la demanda habitacional y comercial está llevando a los desarrolladores a proyectar una nueva etapa de construcción vertical en la región.
Durante el Alto Paraná Real Estate Summit 2026, organizado por la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios de Alto Paraná (Cadiap), el economista Amílcar Ferreira señaló que la región podría protagonizar un boom inmobiliario incluso mayor al registrado anteriormente en el Gran Asunción.
Uno de los factores principales detrás de esta expansión es el crecimiento de la cantidad de extranjeros que buscan establecerse en Paraguay. Según datos de la Dirección Nacional de Migraciones, durante 2025 se registraron 47.687 solicitudes de radicación, un récord histórico, y el 58% correspondió a ciudadanos provenientes de Brasil.
Este movimiento migratorio tiene una característica particular: no se trata solamente de personas que llegan para residir, sino también de capitales y nuevos emprendimientos. Según Ferreira, una parte importante de los nuevos residentes pertenece a segmentos económicos medios y medios altos y llega con recursos destinados a trabajar, invertir o instalar empresas.
La llegada de estos nuevos habitantes genera una demanda adicional de viviendas, departamentos, alquileres, terrenos, oficinas y espacios comerciales, lo que está modificando progresivamente el mercado inmobiliario de Alto Paraná.
Una parte importante de estos nuevos residentes tiene como destino el área metropolitana conocida como Gran Ciudad del Este, integrada por Ciudad del Este, Presidente Franco, Hernandarias y Minga Guazú. El conjunto urbano se consolida como el segundo gran núcleo poblacional y económico del Paraguay, después del área metropolitana de Asunción.
La proximidad con Brasil constituye uno de los principales factores que explican este movimiento. Alto Paraná mantiene fuertes vínculos comerciales, industriales, educativos y laborales con el territorio brasileño, especialmente debido a su conexión con el estado de Paraná y la frontera de Ciudad del Este.
Pero la región también cuenta con otros elementos que están favoreciendo su crecimiento. Ferreira destacó la disponibilidad energética vinculada con Itaipú, el corredor logístico de la Ruta PY02, la conexión internacional con Brasil, el comercio fronterizo y la creciente actividad industrial.
Estos factores están haciendo que Alto Paraná sea considerado cada vez más como un territorio atractivo para empresas que buscan instalarse en Paraguay y mantener una conexión directa con el mercado brasileño.
El crecimiento inmobiliario, por lo tanto, está acompañado por un proceso de transformación económica más amplio.
La llegada de industrias genera nuevos puestos de trabajo y, como consecuencia, aumenta la necesidad de viviendas para trabajadores, ejecutivos y familias que se trasladan a la región.
El fenómeno también está modificando el perfil de los proyectos inmobiliarios. Según Gustavo Fariña, presidente de la Cámara de Empresarios de Ciudad del Este y Alto Paraná, cada vez más inversores compran o desarrollan propiedades con el objetivo de venderlas posteriormente y obtener una valorización del inmueble, en lugar de destinarlas exclusivamente al alquiler.
Esta dinámica está impulsando además el crecimiento vertical de Ciudad del Este y otras localidades del área metropolitana.
“Estamos creciendo para arriba en muchos barrios”, explicó Fariña al describir la transformación que está experimentando el mercado inmobiliario.
La construcción de edificios permite aprovechar terrenos en zonas donde la demanda aumenta y, al mismo tiempo, responder a la necesidad de ofrecer mayor cantidad de unidades habitacionales en espacios urbanos cada vez más valorizados.
Sin embargo, el crecimiento también presenta desafíos.
Uno de ellos es la escasez de mano de obra para la construcción, una situación que puede limitar la velocidad con la que se desarrollan nuevos proyectos.
Otro desafío es la infraestructura. El crecimiento de la población y de las construcciones requiere que las ciudades acompañen el proceso con mejores servicios públicos, movilidad, calles, saneamiento, planificación urbana y espacios adecuados para la expansión residencial.
Alma Fretes, fundadora y síndica de la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios de Alto Paraná y CEO de Macri Inmobiliaria, señaló que actualmente la demanda supera a la oferta disponible.
La falta de oferta no se limita a las viviendas.
También existe una demanda creciente de galpones industriales y otros espacios destinados a empresas, debido a la instalación de nuevos emprendimientos productivos en el departamento.
Esto muestra que la expansión inmobiliaria de Alto Paraná no depende exclusivamente del mercado residencial.
El desarrollo empresarial está generando necesidades inmobiliarias en diferentes segmentos, desde departamentos y viviendas familiares hasta centros logísticos, depósitos, oficinas y establecimientos industriales.
La transformación también está relacionada con la llegada de empresas brasileñas.
Según Ferreira, numerosas industrias brasileñas buscan producir en Paraguay, aprovechando la estructura de costos del país y su proximidad con el mercado brasileño.
Esta estrategia puede generar un círculo de crecimiento: las empresas llegan, generan actividad económica y empleo, nuevos trabajadores y empresarios se trasladan a la zona y aumenta la demanda de viviendas y servicios.
A su vez, el crecimiento poblacional puede estimular nuevos emprendimientos comerciales y de servicios.
Ciudad del Este y su área metropolitana están dejando de depender exclusivamente del comercio fronterizo y avanzan hacia una estructura económica más diversificada.
La industria, la logística, los servicios y el mercado inmobiliario adquieren un peso creciente dentro de la economía regional.
La infraestructura energética es uno de los factores que diferencia a Alto Paraná de otras regiones del país.
La presencia de Itaipú y la disponibilidad de energía constituyen ventajas para determinados proyectos industriales que requieren un suministro eléctrico importante y estable.
La conexión con Brasil también permite que las empresas instaladas en Paraguay mantengan acceso relativamente cercano a uno de los mercados más grandes de América del Sur.
La Ruta PY02 cumple además un papel fundamental en la conexión entre Ciudad del Este, otros centros urbanos paraguayos y la frontera brasileña.
Esta infraestructura facilita el movimiento de mercancías, trabajadores y personas, y fortalece la posición de Alto Paraná como plataforma logística.
El crecimiento inmobiliario también puede convertirse en una oportunidad para modernizar las ciudades.
Pero los especialistas advierten que la expansión debe estar acompañada por planificación urbana, para evitar que el crecimiento rápido genere problemas de movilidad, infraestructura insuficiente o expansión desordenada.
La Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios de Alto Paraná plantea precisamente la necesidad de trabajar con las autoridades públicas para proyectar una Ciudad del Este con mejores servicios, movilidad e infraestructura.
El desafío consiste en lograr que el crecimiento de la inversión privada también contribuya a mejorar la calidad urbana.
La construcción de nuevos edificios puede aumentar la oferta habitacional, pero requiere una planificación que considere agua potable, saneamiento, energía, transporte, circulación vehicular y espacios públicos.
El fenómeno migratorio también puede tener consecuencias de largo plazo.
Los nuevos residentes no solamente necesitan una vivienda. También demandan educación, salud, supermercados, restaurantes, servicios financieros, transporte y actividades comerciales, ampliando el mercado para empresas locales.
De esta manera, la llegada de ciudadanos brasileños puede tener un impacto que va mucho más allá del sector inmobiliario.
La presencia de residentes extranjeros también fortalece los vínculos económicos entre Paraguay y Brasil, dos países que mantienen una relación comercial particularmente intensa en la zona fronteriza.
El fenómeno es especialmente visible en Alto Paraná debido a su ubicación estratégica.
Ciudad del Este se encuentra directamente conectada con Foz do Iguaçu, en Brasil, a través del Puente de la Amistad, formando uno de los principales corredores comerciales de la región.
La integración fronteriza facilita que personas y empresas desarrollen actividades económicas a ambos lados de la frontera.
En ese contexto, establecer residencia en Paraguay puede resultar atractivo para ciudadanos brasileños que mantienen actividades profesionales o empresariales relacionadas con los dos países.
La expansión inmobiliaria responde así a una combinación de factores: migración, inversión, industria, logística, comercio fronterizo y crecimiento urbano.
El economista Amílcar Ferreira considera que el fenómeno todavía se encuentra en una etapa inicial.
Según su análisis, el boom inmobiliario de Alto Paraná “está iniciando” y podría llegar a superar al registrado en el Gran Asunción.
La comparación es significativa porque el área metropolitana de Asunción experimentó durante los últimos años una fuerte expansión de edificios residenciales y comerciales, acompañada por el crecimiento de nuevos polos urbanos.
Alto Paraná podría ahora atravesar un proceso similar, aunque con características propias vinculadas con la frontera brasileña y el comercio internacional.
El crecimiento vertical ya comienza a modificar el paisaje urbano de diferentes barrios de Ciudad del Este.
Nuevos edificios residenciales y comerciales aparecen en zonas donde anteriormente predominaban construcciones de menor altura.
Esta transformación puede cambiar la manera en que se organiza la ciudad y aumentar la densidad poblacional en áreas estratégicas.
Para los desarrolladores, el aumento de la demanda representa una oportunidad.
Para las autoridades, representa también una responsabilidad: acompañar la inversión privada con planificación pública.
La experiencia de otras ciudades latinoamericanas demuestra que un crecimiento inmobiliario acelerado puede generar beneficios económicos importantes, pero también problemas si la infraestructura no crece al mismo ritmo.
Alto Paraná tiene ahora la posibilidad de anticiparse a esos desafíos.
La coordinación entre autoridades, empresarios y desarrolladores será fundamental para determinar cómo se produce la expansión urbana durante los próximos años.
La llegada de capital brasileño también puede ampliar las oportunidades para proveedores paraguayos vinculados con la construcción, materiales, arquitectura, ingeniería, servicios inmobiliarios y mantenimiento.
El crecimiento de la construcción puede generar un efecto multiplicador sobre otros sectores de la economía regional.
Además, la instalación de nuevas empresas puede contribuir a aumentar la recaudación y ampliar el mercado interno.
Pero para que el proceso sea sostenible será necesario garantizar que la expansión inmobiliaria esté respaldada por empleo formal, infraestructura adecuada y planificación territorial.
El desafío será convertir el crecimiento de la demanda en un desarrollo urbano equilibrado.
Por ahora, los indicadores muestran un escenario de fuerte dinamismo.
El récord de solicitudes de radicación, la elevada participación de ciudadanos brasileños, la llegada de nuevas empresas y una demanda inmobiliaria superior a la oferta están creando las condiciones para una nueva etapa económica en Alto Paraná.
La transformación puede tener además una dimensión regional.
Una mayor integración económica entre Alto Paraná y Brasil puede fortalecer los corredores comerciales del Mercosur y aumentar la circulación de capitales, trabajadores y empresas entre ambos países.
En ese escenario, Ciudad del Este puede consolidarse no solamente como una ciudad fronteriza, sino como un polo inmobiliario, industrial, logístico y empresarial de importancia regional.
El crecimiento de los desarrollos de altura es una de las primeras manifestaciones visibles de ese proceso.
Pero detrás de los edificios existe una transformación más profunda: nuevas personas llegan, nuevas empresas se instalan, aumenta la demanda y el territorio comienza a reorganizarse alrededor de una economía cada vez más conectada con Brasil.
Si las inversiones continúan y las autoridades logran acompañar el proceso con infraestructura y planificación, Alto Paraná podría convertirse en uno de los principales polos de crecimiento urbano y económico de Paraguay durante los próximos años.
El desafío ya no es solamente construir más edificios, sino planificar una ciudad capaz de sostener el crecimiento poblacional, empresarial e inmobiliario que está llegando desde Brasil y desde otros mercados.
Etiquetas: Paraguay, Alto Paraná, Ciudad del Este, Brasil, inmobiliario, inversiones, migración, Mercosur
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