El sector de la construcción uruguayo entra en una nueva etapa marcada por menores jornadas laborales, mayores costos, incorporación acelerada de tecnología y un mercado inmobiliario que también está cambiando la forma en que compra, alquila e invierte. Cuatro referentes empresariales analizaron los desafíos que tendrá el sector durante los próximos años y plantearon una pregunta que resume buena parte del debate: ¿para quién se está construyendo en Uruguay?

El escenario comenzó a modificarse con el nuevo convenio laboral acordado entre el Sindicato Único Nacional de la Construcción y Anexos (Sunca) y las cámaras empresariales, que regirá durante los próximos cinco años. Para las empresas, el nuevo esquema supone analizar no solamente el impacto salarial, sino también cómo mantener la productividad en un sector donde la tecnología y la maquinaria avanzan rápidamente.

Alejandro Ruibal, presidente de la Cámara de la Construcción del Uruguay, explicó que el impacto del acuerdo no puede calcularse mediante una simple relación matemática, porque intervienen múltiples variables. Entre ellas mencionó la incorporación progresiva de tecnología y herramientas capaces de sustituir determinadas tareas que tradicionalmente dependían de la mano de obra.

Para Marcos Taranto, director de Stiler y Grupo Avax, el desafío consiste en mantener los niveles de remuneración de los trabajadores sin provocar una caída de la actividad. El empresario señaló que un peón práctico percibe alrededor de $60.000, mientras que un oficial ronda los $80.000, y planteó la innovación como uno de los caminos para sostener esa estructura mediante nuevos sistemas constructivos, diseño y maquinaria.

La reducción de la jornada también preocupa a los desarrolladores inmobiliarios. Alfredo Kaplan, director de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción, consideró “innegable” el incremento de costos que genera el nuevo esquema. Los promotores privados invierten más de US$2.500 millones anuales en desarrollos inmobiliarios en Uruguay, por lo que cualquier modificación estructural de los costos puede tener efectos directos sobre la rentabilidad de los proyectos.

El problema, según Kaplan, será determinar cuánto de ese incremento puede trasladarse al precio final de las propiedades. El mercado tiene un límite de absorción y aumentar los valores de venta puede reducir la cantidad de compradores capaces de acceder a una vivienda. De esta manera, la discusión laboral termina conectándose directamente con el problema del acceso a la vivienda.

¿Uruguay debería dejar de vender inmuebles exclusivamente en dólares?

Ernesto Kimelman, director del estudio Kimelman Moraes, puso el foco en otra dificultad: la diferencia entre los costos de construcción y los precios de venta. Su propuesta apunta a modificar la moneda en la que se comercializa parte de la vivienda promovida.

Kimelman planteó que los beneficios fiscales concedidos a los promotores inmobiliarios podrían tener como contraprestación la obligación de comercializar determinados proyectos en unidades indexadas (UI) en lugar de dólares. A su juicio, esto permitiría acercar la moneda de las operaciones inmobiliarias a la evolución de los ingresos y hacer más equilibrada la relación entre compradores y vendedores.

La discusión adquiere especial relevancia en Uruguay, donde el dólar históricamente ha tenido un papel central en la valoración de los inmuebles. Cambiar progresivamente esa referencia supondría una transformación importante para compradores, desarrolladores e inversores, aunque la propuesta todavía forma parte del debate sectorial y no representa una modificación general del mercado.

Una sociedad que cambió la forma de vivir

Detrás de la discusión inmobiliaria existe un cambio demográfico que puede terminar siendo todavía más importante.

Según los datos citados por Kaplan, en 2011 había un promedio de 3,9 personas por hogar, mientras que en 2023 la cifra había descendido a 2,1. Con una población prácticamente similar, la reducción del tamaño de los hogares generó, de acuerdo con su análisis, un 80% más de necesidades de acceso a inmuebles.

Esto significa que Uruguay no necesariamente necesita construir más viviendas solamente porque aumente su población. También necesita más unidades porque las familias son más pequeñas. Un matrimonio sin hijos, una persona que vive sola, parejas jóvenes y adultos mayores pueden necesitar una vivienda aunque el número total de habitantes permanezca relativamente estable.

Ese cambio ayuda a explicar el crecimiento de determinados proyectos de apartamentos y el aumento del mercado de alquileres. Taranto señaló que actualmente conviven en el mercado inversores, familias y jóvenes, mientras que las nuevas generaciones muestran una mayor predisposición hacia el arrendamiento.

Vivienda, inversión y nuevas oportunidades

El mercado inmobiliario uruguayo también continúa buscando atraer capital. Kaplan señaló que los desarrolladores solicitaron al Ministerio de Vivienda información sobre nuevas zonas que podrían incorporarse al régimen de vivienda promovida, con el objetivo de identificar oportunidades para futuros proyectos. Según el empresario, esperaban una respuesta antes de finalizar el año.

Para Taranto, además, el inmueble mantiene una función que va más allá de satisfacer una necesidad habitacional: puede actuar como refugio de patrimonio y de valor. Esto explica la presencia simultánea de quienes buscan una vivienda para vivir y de inversores interesados en preservar o incrementar su patrimonio.

El desafío para el sector será encontrar el punto de equilibrio entre ambos intereses. Construir exclusivamente para el inversor puede alejar los proyectos de las necesidades reales de la población, mientras que ignorar la inversión privada puede reducir el capital disponible para desarrollar nuevos emprendimientos.

Tecnología como respuesta al aumento de costos

La reducción de la jornada laboral introduce además una transformación tecnológica que probablemente continuará durante los próximos años. La construcción comienza a incorporar maquinaria, sistemas industrializados y herramientas digitales capaces de ejecutar tareas con mayor velocidad y precisión.

Ruibal advirtió precisamente que la mano de obra tradicional tiene como competidoras a herramientas cada vez más modernas. Para Taranto, la respuesta debe ser una mayor innovación tanto en los sistemas constructivos como en el diseño y la utilización de maquinaria.

Esto podría modificar progresivamente el perfil de los trabajadores requeridos por el sector. La construcción seguirá necesitando mano de obra, pero podría demandar más capacitación técnica, manejo de maquinaria, conocimientos digitales y especialización.

El debate inmobiliario uruguayo, por tanto, ya no gira únicamente alrededor del precio del metro cuadrado. La reducción de la jornada laboral, el costo de los materiales y de la mano de obra, la tecnología, la moneda utilizada en las operaciones y el cambio en la composición de los hogares están creando un nuevo escenario.

La pregunta central será si el sector consigue transformar esos desafíos en una oportunidad para construir viviendas más adecuadas a la sociedad actual: hogares más pequeños, jóvenes que prefieren alquilar, familias que buscan acceso a la propiedad e inversores que continúan considerando al ladrillo como una forma de proteger su patrimonio. Uruguay está cambiando y, con él, también está cambiando la manera en que se construye y se habita el país.

Foto: El Observador