Fundo imobiliário pode embolsar R$ 160 milhões com venda de fatias de shoppings; veja ganho por cota

O Vinci Shopping Centers (VISC11) vem mexendo no portfólio na tentativa de recompor o caixa e reduzir suas obrigações financeiras. Somente entre julho e agosto, o fundo imobiliário havia vendido participações em 19 dos 32 ativos que detinha. Em setembro, foram mais cinco. Agora, entrou em cena outra movimentação relevante.

O FII assinou um memorando de entendimentos para vender frações minoritárias em três shopping centers de seu portfólio por um valor indicativo total de R$ 160 milhões.

Em comunicado ao mercado, o veículo informou que a compradora é a Argoplan Desenvolvimento e Gestão, que já administra dois dos empreendimentos envolvidos na transação: o Campinas Shopping, em Campinas (SP), e o Prudenshopping, em Presidente Prudente (SP).

O terceiro ativo é o Shopping Praia da Costa, localizado em Vila Velha (ES), que, como parte da operação, também passará a ser administrado pela mesma empresa. Atualmente, o serviço é realizado pela Soul Malls.

Ao todo, a negociação prevê a venda de 10% do Prudenshopping, outros 10% do Campinas Shopping e 15% do Shopping Praia da Costa. No final da transação, porém, o VISC11 continuará com participações relevantes nos três empreendimentos, de 63%, 45% e 83,7%, respectivamente.

Sócia e administradora

Para além da recomposição do caixa e da redução das obrigações financeiras, a operação também tem um componente estratégico, segundo o fundo.

Isso porque, com a entrada da Argoplan como sócia dos três ativos e a transferência da administração do Shopping Praia da Costa, o VISC11 espera ampliar o alinhamento de interesses entre os proprietários e os responsáveis pela gestão dos centros comerciais.

De acordo com o veículo, a parcela do resultado operacional líquido (NOI) proveniente de shoppings administrados por empresas que também detêm participação nos respectivos empreendimentos saltará de 58% para 82% em seu portfólio.

A avaliação é que esse modelo incentiva uma gestão mais comprometida com a obtenção de ganhos e a valorização dos imóveis no longo prazo.

Quanto a venda pode render ao VISC11?

O pagamento dos R$ 160 milhões será dividido em quatro parcelas iguais de R$ 40 milhões. A primeira será paga à vista, no momento do fechamento da transação, e as demais em 12, 24 e 36 meses, corrigidas pela variação positiva do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Pelas contas do VISC11, a negociação deve gerar um ganho de capital bruto de aproximadamente R$ 50 milhões para os seus cofres, equivalente a R$ 1,74 por cota.

O valor líquido estimado, no entanto, é menor, de cerca de R$ 48 milhões, ou R$ 1,66 por papel. A diferença considera despesas financeiras que serão antecipadas com o pré-pagamento de obrigações vinculadas aos shoppings vendidos.

Segundo o comunicado, os recursos da transação, à medida que forem recebidos e após o pagamento antecipado dessas obrigações, devem contribuir para recompor a posição de caixa do fundo em aproximadamente R$ 100 milhões. Atualmente, o VISC11 dispõe de R$ 247,6 milhões.

A expectativa também é que, com a conclusão da operação, as obrigações líquidas do FII caiam 24%, de R$ 463 milhões para R$ 351 milhões.

Para ser finalizada, a transação ainda depende do cumprimento de algumas condições precedentes, incluindo diligências, aprovações aplicáveis, liberação de garantias e assinatura dos documentos definitivos.