El auge de las viviendas turísticas ha reconfigurado los mercados urbanos y turísticos en Europa y, muy especialmente, en España. En pocos años, el alquiler de corta duración se ha convertido en una pieza clave del alojamiento, impulsado por plataformas digitales y por nuevos patrones de viaje. Este fenómeno, sin embargo, convive con un debate profundo sobre su efecto en la oferta residencial, los precios del alquiler de larga duración y la convivencia vecinal.
Este artículo reúne los principales datos, tendencias y respuestas regulatorias en la Unión Europea y en España, con foco en los impactos económicos y sociales, las diferencias territoriales y los cambios normativos más recientes. A lo largo del texto encontrarás cifras contrastadas, casos locales significativos y las medidas que ya están en marcha para mejorar la transparencia y el control del sector.
Economía colaborativa y turismo p2p: de la disrupción al presente
La crisis global de 2008 aceleró la adopción de modelos basados en plataformas digitales que conectan directamente oferta y demanda, reduciendo la intermediación clásica. A ese marco se le suele llamar economía colaborativa, un paraguas amplio que abarca muchas actividades y que tiene una dificultad inherente para ser definido con precisión, pero que en esencia facilita el uso temporal de bienes y servicios ofrecidos por particulares a través de tecnología.
Compartir recursos no es nuevo: desde el trueque premonetario hasta experiencias cooperativas como el carsharing de Zúrich en 1948, existen precedentes históricos. La diferencia del siglo XXI está en la escala y la capilaridad que aportan las TIC, que han posibilitado que consumidores y anfitriones se coordinen de forma masiva y en tiempo real.
En turismo, la irrupción de los viajeros 3.0 o NextGen —nativos digitales, hiperconectados y sensibles a la personalización— ha sido decisiva. El resultado ha sido la expansión del turismo p2p, donde anfitriones y huéspedes interactúan con base en sistemas de reputación, confianza y reducción de costes, con las plataformas como infraestructura esencial.
Este esquema colaborativo, además de ampliar opciones de alojamiento, ha permitido monetizar activos infrautilizados por pequeños propietarios, a la vez que abre la puerta a intervenciones de regeneración en cascos históricos. Esa cara positiva convive con tensiones que analizamos más adelante.
Panorama europeo: recuperación, diferencias entre países y estacionalidad
En 2023, el turismo de la UE superó los 2.900 millones de pernoctaciones en alojamientos turísticos, un 1,4% por encima de 2019 y un 6,1% más que en 2022, según Eurostat. Estos datos confirman la recuperación pospandemia, pero con ritmos desiguales entre Estados miembros.
Las mayores subidas absolutas entre 2019 y 2023 se observaron en Países Bajos (+19 millones), España (+14 millones), Francia (+8 millones) y Portugal (+7 millones). En cambio, Italia (-6 millones), Alemania (-5 millones), Hunghría y Eslovaquia (ambas con -3 millones) todavía se situaron por debajo de su nivel prepandemia.
Si se mira el ángulo relativo, Eslovaquia (-16,6%) y Letonia (-20,7%) siguieron lejos de los volúmenes anteriores a 2020, lo que ilustra que la recuperación no fue homogénea y que el patrón de demanda ha mutado de forma asimétrica según destinos.
En la distribución mensual de 2023 se detectó una estacionalidad similar a 2019, con matices: julio y agosto perdieron algo de peso relativo, mientras que mayo y septiembre ganaron tracción. Este corrimiento de picos puede vincularse a cambios de hábitos, teletrabajo y estrategias de precios.
El alquiler de corta duración a través de plataformas en línea ha ganado un peso significativo en ese contexto, hasta el punto de representar cerca de una cuarta parte de la capacidad de alojamiento turístico en la UE, una tendencia que las instituciones europeas ya han incorporado a su agenda regulatoria.
España: peso de la vivienda turística y cambios recientes
España es uno de los epicentros europeos del alojamiento turístico en plataformas, situándose como segundo país por estancias, con un crecimiento de más del 35,4% en usuarios de VUT frente a 2022. Este dinamismo se ha visto reflejado también en la creación de plazas en grandes urbes.
Exceltur 2024 registra 15.000 plazas adicionales de alquiler turístico en las 25 principales ciudades durante 2023, si bien en algunas metrópolis pioneras el fenómeno se ha contenido o reducido respecto a picos previos: Barcelona (-46,7% vs 2017), Palma (-41,7% vs 2017), Ibiza (-48,6% vs 2017), San Sebastián (-27,7% vs 2017) y Santiago (-21,3% vs 2019).
El crecimiento reciente se desplaza hacia ciudades medianas o con menor ordenación específica e instrumentos de inspección: Málaga (+12% vs 2019), Almería (+58,1%), Granada (+6,9%), y en el norte Bilbao (+25,8%), Gijón (+59%), Oviedo (+75,6%), A Coruña (+51,6%), Santander (+47,4%); además de interior como León (+18%), Toledo (+18,8%), Valladolid (+17,6%) y Murcia (+14,7%).
Según el Banco de España, en 2024 habría en torno a 350.000 viviendas dedicadas al alquiler turístico y de temporada —cerca del 10% del mercado, mientras el país arrastra un déficit estimado de 600.000 viviendas y mantiene alrededor de 4 millones de inmuebles vacíos o desocupados.
El negocio del alquiler a corto plazo ha mejorado su rentabilidad respecto al alquiler tradicional. Especialistas apuntan que la ocupación debe superar aproximadamente el 70% del año para que resulte más rentable, más factible en destinos como Barcelona, Madrid, Málaga o Palma de Mallorca.
Definición de VUT, beneficios y costes sociales del corto plazo
Las viviendas de uso turístico son inmuebles residenciales cedidos temporalmente a cambio de precio con fines turísticos, vacacionales o de ocio, amueblados y equipados para uso inmediato, completos o por estancias, y normalmente comercializados vía plataformas digitales.
Entre los beneficios: ampliar la oferta para perfiles que buscan flexibilidad, familias y viajeros digitales; y abrir ingresos a pequeños propietarios, monetizando activos infrautilizados e incluso contribuyendo, en ciertos casos, a la revitalización de cascos históricos. Esta dimensión democratizadora ha sido subrayada por distintos análisis.
Entre los costes: la saturación turística u overtourism puede tensionar la convivencia vecinal, la identidad barrial y los servicios urbanos. Se observan conflictos por conductas incívicas, mutación del comercio hacia usos orientados al visitante, gentrificación turística y presión adicional sobre infraestructuras.
La especulación asociada y la canalización de viviendas residenciales hacia usos turísticos reducen la oferta estable, presionando al alza los precios tanto en compra como en alquiler de larga duración. Este efecto se considera uno de los factores que dificultan el derecho a una vivienda digna y asequible.
El Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España situó la emancipación en 16,3% en el primer semestre de 2023; pese al ligero avance, en 10 comunidades la tasa cayó respecto a 2022. El encarecimiento y la escasez se asocian con el auge de VUT en algunas regiones, hasta el punto de que en seis comunidades una persona joven con salario medio no podría alquilar sola ni dedicando el 100% de su salario.
Datos de oferta de alquiler y percepción ciudadana
El parque de alquiler permanente supera los 3 millones de viviendas en España, mientras el INE estima cerca de 400.000 alquileres turísticos, 3,8 millones de viviendas vacías y 2,5 millones de uso esporádico. Actores sociales piden movilizar esta bolsa y ajustar el marco para aumentar la oferta estable.
Una encuesta de OCU refleja que el 85% percibe que las VUT encarecen la vivienda. Para el 27% el impacto es grande y para el 46% muy grande; solo un 8% considera nulo o mínimo. La percepción varía por territorio: Andalucía y Galicia muestran mayorías de 8 de cada 10, Cataluña y Comunidad Valenciana entre 7 y 8 de cada 10, y Castilla-La Mancha y Castilla y León registran un impacto percibido más moderado.
Más allá del precio de la vivienda, el 66% asocia a las VUT un aumento de precios de servicios locales y el 62% el desplazamiento de residentes. Solo un 25% valora con claridad su impacto de revitalización económica, y otras ventajas —como diversidad cultural— reciben apoyo minoritario.
Solo un 4% abogaría por mantener el statu quo sin cambios. Entre las medidas preferidas por los ciudadanos destacan promover vivienda asequible, impulsar vivienda pública y aumentar la oferta de alquiler tradicional, junto a ajustes legales y fiscales que den seguridad a propietarios e inquilinos.
Respuesta de la UE: transparencia, registro y datos compartidos
Ante la expansión del alquiler de corta duración, la Comisión Europea cerró en 2020 acuerdos de datos con cuatro grandes plataformas —Airbnb, Booking, Expedia Group y Tripadvisor— para que Eurostat pudiera comparar pernoctaciones en alojamientos de corta estancia desde 2018.
Una alianza de ciudades turísticas en el año 2022 reclamó una legislación armonizada de registro e intercambio de datos, y la Comisión respondió ese mismo año con una propuesta de Reglamento sobre servicios de alojamiento, alineada con el Reglamento de Servicios Digitales, la Directiva de Servicios, la Directiva de comercio electrónico, P2B, la propuesta de Ley de Datos, RGPD, la pasarela digital única y la Directiva DCA7.
En 2023, bajo presidencia española del Consejo, se firmó la Declaración de Palma para impulsar un modelo turístico sostenible, digital e inclusivo, situando el bienestar de residentes en el centro de las estrategias y reforzando la transparencia del segmento de corta duración.
En febrero de 2024, el Parlamento Europeo aprobó con amplia mayoría la nueva regulación de datos para alquileres de corta duración. El Reglamento (UE) 2024/1028 entró en vigor el 19 de mayo de 2024 y será aplicable desde el 20 de mayo de 2026.
Los pilares del Reglamento: procedimiento de registro gratuito y en línea con número automático por unidad; inclusión de números en un registro público; verificación a posteriori por parte de la autoridad competente con posibilidad de subsanación y sanción si no se cumple.
Se crea una ventanilla digital única para la transmisión periódica de datos por parte de plataformas —dirección, número de registro, URL y actividad— con periodicidad mensual; las plataformas más pequeñas —menos de 4.250 anfitriones— podrán remitir datos trimestralmente.
Cada Estado designará una autoridad responsable de supervisar el cumplimiento e informar bianualmente a la Comisión. Además, la norma prevé una evaluación integral a los siete años (artículo 18) que valorará efectos en plataformas, disponibilidad y uso de datos para políticas y cumplimiento, y la proporcionalidad de normas nacionales, regionales y locales.
Marco español y diferencias competenciales
En España, la regulación de las VUT y del alquiler turístico es competencia de comunidades autónomas y ayuntamientos, con exigencias diversas: planeamiento urbanístico, condiciones de la vivienda, servicios, licencias municipales y, a menudo, requisitos de la comunidad de propietarios.
Conviene distinguir entre Viviendas de Uso Turístico (VUT) y Apartamentos Turísticos (AT). Las primeras son propiedades de particulares con explotación intermitente y no profesional, habitualmente a través de plataformas; los AT suelen ser gestionados por empresas con estándares específicos —como clasificación por llaves— y servicios como recepción.
Para operar legalmente se requiere documentación en regla, licencia turística e inscripción en el registro correspondiente, además de un certificado de idoneidad —a cargo de un arquitecto o aparejador— que acredite el cumplimiento normativo de la vivienda.
Este mosaico regulatorio busca equilibrar competitividad turística, calidad del alojamiento y protección del parque residencial, permitiendo a cada territorio modular la presión turística según su realidad urbana y social.
Casos locales: grandes ciudades y destinos tensionados
Madrid trabaja en una nueva normativa que se prevé para inicios de 2025; entretanto, ha suspendido la concesión de licencias VUT, reforzado la inspección y endurecido sanciones para atajar la oferta ilegal.
Barcelona aplica un enfoque restrictivo amparado por el PEUAT y medidas de la Generalitat. Se avanza hacia un nuevo marco que limita la apertura en 262 municipios con alta demanda o elevada densidad de VUT, obligando a adaptar el planeamiento local antes de conceder licencias.
En las Islas Canarias se tramita con urgencia una Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de la vivienda, con medidas en discusión como reservar aproximadamente el 90% del suelo al uso residencial y el 10% al turístico, y requisitos mínimos de superficie (25 m²), climatización y eficiencia energética (C o B).
Málaga, provincia con más VUT (41.038 en febrero de 2024, +16% interanual), actualiza su ordenanza tras el Decreto andaluz 31/2024, incorporando el concepto de zonas saturadas con nuevas limitaciones. Hasta su entrada en vigor, el ayuntamiento ha anunciado restricciones a nuevas licencias para unidades con entrada independiente.
En Palma de Mallorca, la actividad requiere número de registro y autorización de la Consejería de Turismo; operar sin licencia conlleva multas elevadas —hasta 40.000 euros—. La normativa previa que prohibía el alquiler en plurifamiliares fue anulada por el TSJ balear en 2021.
Mercados globales, datos de plataformas y reacciones
El boom de plataformas escaló con fuerza: Eurostat estima más de 700 millones de pernoctaciones en la UE en 2023 a través de estos intermediarios, frente a poco más de 440 millones en 2018, un salto que refleja la preferencia del viajero por opciones flexibles y por destinos no tradicionales.
En Alemania, casi la mitad de las pernoctaciones turísticas se realizan en alojamientos vacacionales, no en hoteles, lo que evidencia el cambio de mix alojativo en grandes mercados emisores y receptores europeos.
Algunos gobiernos locales han optado por límites estrictos. Nueva York, por ejemplo, solo permite estancias de menos de 30 días si el anuncio está registrado, el anfitrión reside en la vivienda y se alojan como máximo dos huéspedes simultáneos. Ciudades como París, Ámsterdam, Berlín o Lisboa han implementado restricciones diversas.
Barcelona anunció que no renovará licencias de apartamentos turísticos, con horizonte de extinción alrededor de noviembre de 2028. El consistorio argumenta tensiones en el mercado: alquileres un 68% más caros de media en la última década y compras un 38% más caras. El sector —como la asociación Apartur— replica que la prohibición elevará la oferta ilegal, afectará al turismo familiar y que las VUT suponen apenas el 0,77% del parque de viviendas.
La presión no proviene solo de VUT: el turismo residencial y la compra de segundas viviendas por no residentes inciden en los precios locales. En Baleares se estima que una de cada tres compraventas corresponde a extranjeros; varios países de la UE —como Dinamarca, Finlandia, Croacia o Malta— mantienen restricciones a la compra por no residentes al amparo de regímenes especiales.
Sobre los efectos en alquileres de larga duración, la evidencia académica apunta a que un mayor número de VUT presiona al alza los alquileres, aunque hay debate sobre la magnitud y sobre el impacto exacto de regulaciones drásticas en los precios a largo plazo debido a la escasez de estudios concluyentes.
Transparencia, datos y capacidad de gestión pública
Un problema recurrente hasta ahora ha sido la falta de armonización y de intercambio de datos eficiente entre plataformas y autoridades, lo que complicaba la supervisión, el control de la oferta ilegal y la formulación de políticas públicas basadas en evidencia.
El Reglamento (UE) 2024/1028 aborda esta brecha con estándares comunes de registro e intercambio de datos, reduciendo la carga de solicitudes heterogéneas para plataformas y dotando a ayuntamientos, regiones y Estados de información granular y utilizable.
Con un registro público, verificaciones sistemáticas y reporte periódico, las administraciones podrán vigilar mejor densidades, estacionalidad y cumplimiento normativo. La evaluación a siete años permitirá, además, recalibrar la proporcionalidad de las reglas y su coherencia con objetivos de sostenibilidad urbana y bienestar vecinal.
Alicia Tomero
Fuente de esta noticia: https://www.postposmo.com/impacto-de-la-vivienda-turistica/
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