Uruguay: Ciudad de la Costa atraviesa un fuerte auge inmobiliario y el precio de sus viviendas ya supera al de Montevideo

Ciudad de la Costa se convirtió en uno de los principales polos de crecimiento inmobiliario de Uruguay, con una expansión de la demanda que llevó el precio de la vivienda promovida a niveles superiores a los de Montevideo. El fenómeno está impulsado por el crecimiento demográfico, la llegada de nuevos servicios y el interés por vivir cerca de la costa, pero también genera interrogantes sobre la infraestructura necesaria para acompañar una expansión urbana que avanza rápidamente.

En el último año móvil cerrado en abril de 2026, el metro cuadrado de vivienda promovida en Canelones promedió US$ 2.845, frente a US$ 2.411 en Montevideo y US$ 2.173 en Maldonado. Dentro de Canelones, Ciudad de la Costa registró un promedio todavía mayor, de US$ 3.026 por metro cuadrado.

La diferencia con Montevideo alcanza aproximadamente 25% en dólares, un dato que muestra cómo cambió el posicionamiento de la zona dentro del mercado inmobiliario uruguayo. Ya no se trata únicamente de una alternativa residencial más accesible que la capital, sino de un mercado con proyectos de distintos niveles, incluido un segmento premium que continúa aumentando sus valores.

El crecimiento también se refleja en el tipo de propiedades que se comercializan. Durante el primer semestre de 2026, el 35% de las casas vendidas en Parque Miramar superó los US$ 500.000, una proporción similar a la registrada en Carrasco y solamente inferior a la de Punta Carretas y Punta Gorda entre los barrios comparados de Montevideo.

El fenómeno comenzó con mayor intensidad en las áreas más próximas a Montevideo, como Parque Miramar y Barra de Carrasco, pero progresivamente se extendió hacia el este. El desarrollo inmobiliario avanza hacia zonas como El Pinar, acompañando el crecimiento de la población y la aparición de nuevos comercios y servicios.

En los últimos cinco años, 23.001 personas se instalaron en Ciudad de la Costa, una cifra equivalente aproximadamente al 20% de su población actual. El movimiento demográfico explica buena parte de la presión sobre el mercado de viviendas y también la necesidad de ampliar servicios públicos, transporte, saneamiento y otras infraestructuras.

La expansión plantea, sin embargo, un desafío para las autoridades. El crecimiento residencial está modificando la estructura urbana del área metropolitana de Montevideo y obliga a extender servicios hacia zonas cada vez más alejadas de la capital.

Uno de los principales puntos de preocupación es el saneamiento. El crecimiento de la población exige ampliar redes e infraestructura para acompañar la llegada de miles de nuevos residentes y evitar que el desarrollo inmobiliario avance más rápidamente que la capacidad de los servicios públicos.

El ministro de Economía y Finanzas, Gabriel Oddone, había advertido sobre esta situación al referirse al crecimiento de Ciudad de la Costa. El funcionario consideró que la expansión constituye una oportunidad económica y laboral, pero también un problema urbanístico cuando el desarrollo de la ciudad se produce sin una planificación suficiente.

La vivienda promovida es uno de los motores de este proceso. Este régimen ofrece beneficios fiscales a desarrolladores e inversores a cambio del cumplimiento de determinadas condiciones para los proyectos, y en Ciudad de la Costa encontró un mercado especialmente dinámico.

Durante el primer trimestre de 2026 se terminaron 67 proyectos de vivienda promovida en Canelones, 22 más que en el mismo período del año anterior. El volumen incluso superó el registrado durante 2022, cuando el desplazamiento de familias hacia el este del área metropolitana se había acelerado después de la pandemia.

Ciudad de la Costa concentra además la mayor parte de las operaciones de este régimen dentro del departamento. El 87% de las ventas declaradas de vivienda promovida en Canelones corresponde a esa ciudad, y su participación continúa aumentando respecto de períodos anteriores.

El interés de los inversores no se explica solamente por la demanda residencial. También existe una expectativa de valorización de los inmuebles, especialmente cuando se compran durante las primeras etapas de construcción y se venden una vez terminados.

En algunos proyectos, la diferencia entre comprar una propiedad en construcción y venderla posteriormente puede representar una valorización de entre 22% y 30%, según referentes del sector. Esto convirtió a Ciudad de la Costa en un mercado atractivo para inversores que buscan obtener rentabilidad mediante la reventa y no necesariamente conservar las unidades para alquilarlas.

La dinámica genera un círculo de crecimiento: la llegada de residentes aumenta la demanda, la demanda estimula nuevas construcciones, los nuevos proyectos atraen inversiones y el crecimiento de comercios y servicios vuelve a incrementar el atractivo de la zona.

Pero ese proceso también puede elevar los precios y dificultar el acceso para quienes buscan su primera vivienda.

Ciudad de la Costa está dejando de ser simplemente una extensión residencial de Montevideo para convertirse en un mercado inmobiliario con identidad propia. El aumento de los precios, la construcción de proyectos de mayor categoría y la llegada constante de nuevos habitantes están modificando su perfil económico y urbano.

El futuro inmediato todavía presenta perspectivas favorables para la construcción. Los referentes del mercado consideran que la demanda continuará siendo fuerte, aunque existen diferencias sobre cuánto tiempo puede mantenerse el actual ritmo de crecimiento.

Una de las previsiones apunta a una etapa de estabilización. El mercado podría pasar de una situación en la que los proyectos se venden rápidamente a otra en la que los compradores tengan más alternativas y los desarrolladores deban competir mediante precios, ubicación, servicios y características de cada emprendimiento.

Esa eventual meseta podría moderar los precios y aumentar la competencia entre proyectos, especialmente si la oferta comienza a acercarse a la demanda. Hasta ahora, muchos desarrollos llegan a su finalización prácticamente vendidos, una dinámica que podría no mantenerse indefinidamente.

El crecimiento tampoco será necesariamente uniforme. Algunas zonas podrían concentrar edificios de tres o cuatro pisos, mientras otras conservarían un perfil de viviendas individuales o pequeños conjuntos residenciales. La transformación dependerá de las regulaciones urbanísticas, el valor del suelo y la disponibilidad de terrenos.

En sectores próximos a El Pinar, por ejemplo, se prevé una mayor presencia de viviendas horizontales, mientras que determinadas áreas cercanas a Avenida de la Playa podrían consolidarse con edificios de baja altura.

A más largo plazo, algunos empresarios inmobiliarios imaginan una expansión urbana prácticamente continua entre Montevideo y Punta del Este. Esa visión plantea la posibilidad de una extensa franja urbana costera, conectada por infraestructura, servicios y nuevos desarrollos residenciales.

Pero una expansión de esa magnitud también requeriría una planificación territorial de largo plazo, porque el crecimiento inmobiliario por sí solo no garantiza una ciudad sostenible. Transporte, saneamiento, educación, salud, seguridad y espacios públicos deberán acompañar el aumento de población.

La transformación de Ciudad de la Costa ya está modificando el mapa inmobiliario uruguayo. El dato más contundente es que una zona que durante décadas fue considerada principalmente residencial ahora registra valores por metro cuadrado superiores a los de Montevideo en determinados segmentos.

El desafío para Uruguay será conseguir que este auge inmobiliario se traduzca en desarrollo urbano equilibrado y no solamente en aumento del valor de las propiedades. Ciudad de la Costa tiene demanda, inversiones y crecimiento poblacional, pero deberá resolver cómo acompañar ese proceso con infraestructura suficiente y planificación. El futuro de la ciudad dependerá de si logra transformar el actual boom inmobiliario en una expansión ordenada, capaz de sostener su crecimiento sin que los servicios públicos queden nuevamente detrás de la velocidad con la que avanzan las construcciones.