“Hay un desajuste entre el valor de la vivienda y la capacidad de pago de muchos hogares”

Si bien el mercado inmobiliario presenta “estabilidad”, actualmente enfrenta un importante “desajuste” entre los costos y los ingresos de los hogares, lo que dificulta el acceso a la vivienda. Esta realidad genera preocupación y debería abordarse como una política de Estado para evitar que las brechas habitacionales se sigan profundizando, de acuerdo con el vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), Matías Medina.

¿Cómo analiza la realidad actual del mercado inmobiliario?

El mercado inmobiliario uruguayo atraviesa un momento de estabilidad con una demanda sostenida en materia de vivienda con desafíos demográficos, educativos y laborales que continúan centrando la población en la capital. Pero, al mismo tiempo, esa demanda convive con dificultades crecientes de acceso para una parte importante de la población de su primer hogar.

Hoy vemos un mercado con niveles de actividad relativamente estables en determinados segmentos (como algunos proyectos de vivienda promovida o desarrollos orientados a renta), pero con señales claras de desajuste entre el valor de la vivienda y la capacidad real de pago de muchos hogares. Ese desfasaje entre ingresos y precios es uno de los temas centrales que el sector viene señalando desde hace tiempo.

También es importante entender que el mercado inmobiliario no funciona aislado de la realidad económica general. Variables como el costo del suelo urbano, los costos de construcción, el acceso al financiamiento, la carga tributaria y la evolución del ingreso real de las familias influyen directamente en la dinámica del sector.

El desafío no es solamente mantener el nivel de actividad del mercado, sino avanzar hacia un sistema habitacional más equilibrado, donde exista mayor oferta de vivienda y mejores condiciones de acceso para distintos segmentos de la población. Ese es uno de los grandes temas que Uruguay deberá abordar en los próximos años si quiere evitar que el acceso a la vivienda se transforme en una barrera cada vez más significativa.

Los alquileres en Uruguay, especialmente en Montevideo, siguen siendo muy altos en relación con el salario. ¿A qué factores lo atribuye? ¿Es viable revertirlo?

El precio de los alquileres responde fundamentalmente a la relación entre oferta y demanda. En Montevideo la presión sobre la demanda es particularmente alta debido a la concentración de actividades educativas, laborales y de servicios que atraen población desde distintos puntos del país.

A esto se suman factores estructurales como el costo del suelo urbano, el costo de construcción, los costos financieros, exigencias regulatorias que inciden en el precio final de las viviendas, costo de impuestos y garantías. Todo esto termina impactando en el valor de los alquileres.

Desde el sector entendemos que la forma más sostenible de moderar los precios es aumentando la oferta de vivienda. Las políticas que incentivan la construcción han demostrado ser herramientas eficaces en ese sentido. Programas de estímulo a la inversión inmobiliaria y a la generación de vivienda en zonas consolidadas permiten ampliar la oferta y, en consecuencia, contribuir a equilibrar el mercado.

Hay una franja importante de la población que no puede acceder ni a comprar ni a alquilar dentro del mercado formal. ¿Qué piensa al respecto? ¿Qué rol tiene el sector privado en ese problema?

Ese fenómeno es una realidad que preocupa y que requiere una mirada integral. Existe un segmento de la población que queda fuera del mercado formal de vivienda porque sus ingresos no alcanzan para acceder ni al crédito hipotecario ni a determinados niveles de alquiler.

Es importante entender que el acceso a la vivienda es un desafío estructural que involucra variables económicas, sociales y urbanas. El sector privado puede aportar soluciones generando proyectos más eficientes, optimizando procesos constructivos y desarrollando productos inmobiliarios adaptados a nuevas realidades familiares.

Pero también es claro que el mercado por sí solo no puede resolver completamente el problema habitacional de los sectores de menores ingresos. Por eso es fundamental una articulación inteligente entre el sector público y el sector privado, donde las políticas de incentivo, los programas de vivienda social y los instrumentos de financiamiento permitan ampliar las oportunidades de acceso.

Hoy tenemos 667 asentamientos irregulares, 32% de los menores de seis años bajo la línea de pobreza, 66.882 hogares con una carencia o más, y solo un tercio de los uruguayos puede ahorrar. Estos datos alarmantes hacen que haya que buscar soluciones integrales que sean políticas de Estado.

¿Cuáles son los mayores desafíos para Uruguay a la hora de garantizar el acceso a la vivienda?

El acceso a la vivienda debería ser uno de los grandes temas de política pública del Uruguay en los próximos años. No se trata solamente de un asunto del sector inmobiliario o de la construcción, estamos hablando de un componente central del desarrollo social, urbano y económico del país.

Las ciudades están cambiando, las formas de vivir también, y el sistema habitacional tiene que adaptarse a esas transformaciones. Hoy vemos hogares más pequeños, mayor movilidad laboral, nuevas demandas de ubicación y servicios, y una generación que enfrenta mayores dificultades para acceder a su primera vivienda. Eso obliga a repensar cómo producimos vivienda y cómo generamos condiciones para ampliar la oferta.

Pero también es importante entender que la vivienda no puede analizarse únicamente como un número o como una unidad construida. La calidad del hábitat urbano es determinante. Sin una ciudad segura, sin espacios públicos cuidados, sin planificación urbana y sin infraestructura adecuada, el acceso a la vivienda pierde parte de su sentido.

¿Qué importancia cree que tendrá la reglamentación de la ley de operadores inmobiliarios?

Representa un paso fundamental para la profesionalización del sector. Durante muchos años la actividad inmobiliaria en Uruguay se desarrolló con un marco normativo limitado, lo que generaba situaciones de informalismo y competencia desleal.

Contar con una regulación clara permitirá establecer estándares de formación, responsabilidades profesionales y mecanismos de control que fortalecerán la confianza de los consumidores.

Desde la CIU impulsamos activamente este proceso porque entendemos que la profesionalización es clave para consolidar un mercado inmobiliario más transparente, seguro y confiable. La reglamentación va muy avanzada y próximamente va estar operativa. La expectativa que tenemos es sumamente positiva.

A principio de año la Cámara Inmobiliaria advirtió por estafas en alquileres de temporada. Culminado el verano, ¿qué lectura hacen de la situación?

Las estafas vinculadas a alquileres de temporada se han convertido en un problema creciente a nivel internacional, especialmente con la expansión de las plataformas digitales y las redes sociales. Uruguay no es ajeno a esa realidad. Por ello realizamos campañas de prevención y advertimos a los consumidores sobre la importancia de operar a través de inmobiliarias habilitadas con el sello y respaldo de la CIU. También difundimos los recaudos que deben tomar antes, durante y al finalizar la operación de arrendamiento.

El balance de la última temporada indica que las recomendaciones ayudaron a generar mayor conciencia, aunque siempre existe margen para seguir trabajando en la educación del consumidor. La transparencia en las operaciones y la profesionalización del sector son herramientas clave para reducir este tipo de situaciones.

Está en juego qué imagen se llevan de nuestro país los turistas extranjeros; que vivan un buen momento en sus vacaciones hace que retornen y nos recomienden a otras personas, por lo cual son fundamentales estas campañas de prevención.