Brasil — O lucro dos shoppings disparou no terceiro trimestre; a venda dos lojistas, não

A temporada de balanços do terceiro trimestre de 2026 trouxe números que chamam atenção. Entre as companhias abertas de shopping centers que já divulgaram seus resultados, a Multiplan aumentou o lucro líquido em 73,3%, a Allos em 131,4% e a Iguatemi mais que triplicou o resultado. As três superaram as estimativas dos analistas. A JHSF ainda não publicou seus números. Quem olhar apenas para a última linha do balanço pode concluir que o setor vive o seu melhor momento. Uma leitura mais atenta dos relatórios mostra que o lucro cresceu muito mais depressa do que a operação dos shoppings.

Grande parte do salto veio da venda de participações em shoppings. A Multiplan vendeu 9,33% do ParkShopping Barigüi, em Curitiba, por R$ 250 milhões. A Iguatemi concluiu, no último dia de setembro, a venda de participações em cinco ativos para um fundo da TRX por R$ 876,1 milhões, com ganho de capital de R$ 353,5 milhões; sem esse ganho, o lucro ajustado teria crescido 9,3%. A Allos registrou R$ 47,9 milhões em ganhos com vendas e permutas de participações e contou com forte contribuição das receitas de mídia e de incorporação imobiliária. Nada disso é artificial. Reciclar capital faz parte da boa gestão de um portfólio maduro, mas é preciso separar o ganho pontual da geração recorrente do negócio.

Quando se faz essa separação, o ritmo muda bastante. O resultado operacional líquido dos shoppings, conhecido pela sigla em inglês NOI, cresceu 2,2% na Multiplan, que viu sua margem cair de 94,1% para 91,6% com o aumento das despesas e das provisões. Na Iguatemi, o NOI cresceu 2,5%, considerando a mesma participação nos ativos nos dois períodos, e apenas 0,3% sem esse ajuste. A Allos teve o melhor desempenho entre as três, com alta de 5,1% na mesma base comparável. Para um setor que vinha de anos de ganhos reais consistentes, trata-se de uma desaceleração evidente.

O dado mais importante, a meu ver, está nas vendas dos lojistas. As vendas mesmas lojas, que comparam apenas as operações abertas nos dois períodos, cresceram 3,1% na Multiplan, 2,5% na Allos e 0,1% na Iguatemi, enquanto o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) acumulou 4,58% nos doze meses encerrados em setembro. Em termos reais, a loja média vendeu menos do que um ano antes nos três portfólios. Na Multiplan, as âncoras ficaram estáveis e as satélites cresceram 4,2%. Há um sinal animador nas vendas totais da companhia, que aceleraram de 4,3% em julho para 8,1% em setembro, mas ainda é cedo para falar em virada.

A abertura por segmento mostra para onde o consumidor está levando o seu dinheiro. Na Multiplan, serviços cresceram 12,6% e alimentação, 6,5%, enquanto vestuário caiu 1,6% e artigos para o lar e escritório recuaram 7,3%. Na Allos, conveniência, serviços e lazer avançaram 10,3% e alimentação, 6,7%, ao passo que roupas e calçados recuaram 1,6%. Na Iguatemi, serviços, entretenimento e outros subiram 15,2%, enquanto moda, calçados e artigos de couro caíram 3,3%; a companhia atribui parte dessa queda à reta final da Copa do Mundo e ao tempo frio e chuvoso de setembro, que atrasou as vendas da coleção primavera-verão. O padrão é consistente com o que tenho discutido nesta coluna. O shopping ganha relevância como lugar de convivência, alimentação e serviços e perde participação nas categorias mais expostas ao comércio eletrônico e às plataformas internacionais. Para quem planeja o mix, a moda continua importante para o fluxo e para a imagem do empreendimento, mas já não sustenta sozinha o crescimento.

Enquanto as vendas avançavam abaixo da inflação, os aluguéis mesmas lojas seguiram crescendo. Na Multiplan, a alta foi de 4,3%, um ganho real de 3,1% sobre o IGP-DI aplicado aos contratos. Na Iguatemi, foi de 2,5%. Por enquanto, o custo de ocupação dos lojistas segue sob controle: recuou levemente na Multiplan, de 13,1% para 13,0% das vendas, e ficou praticamente estável na Allos, em 10,6%. Na Iguatemi, subiu de 11,1% para 11,6%, nível que a companhia considera em linha com a média histórica para o terceiro trimestre. Essa equação, porém, tem limite. Aluguel crescendo acima das vendas por vários trimestres significa custo de ocupação em alta, e é nesse ponto que a saúde do lojista começa a ser testada. Já defendi aqui que nem sempre o maior aluguel possível é o melhor aluguel, e o momento reforça esse argumento.

As taxas de ocupação continuam elevadas: 96,0% na Multiplan, 96,7% na Iguatemi e 95,2% na Allos. No caso da Allos, a queda de mais de um ponto percentual em relação ao ano anterior veio principalmente da devolução de 16 lojas de uma rede de eletroeletrônicos em recuperação judicial. É um lembrete de que a vacância raramente chega de forma gradual. Ela costuma aparecer em blocos, quando um operador com várias unidades no portfólio enfrenta dificuldades.

As transações do trimestre revelam ainda como o mercado precifica de forma diferente shoppings de perfis distintos. A participação no Barigüi e o pacote vendido pela Iguatemi foram negociados a uma taxa de capitalização, o chamado cap rate, de 7,3%. Já a Allos, que concluiu em outubro a venda de sua participação no São Bernardo Plaza, negocia participações em sete shoppings com o fundo Kinea Allos Malls a um cap rate médio próximo de 9,5%, segundo fato relevante divulgado pela companhia. A diferença de mais de dois pontos percentuais traduz o prêmio que os investidores pagam por ativos dominantes, voltados à alta renda e com vendas mais previsíveis. Também chama atenção o papel dos fundos imobiliários, que se consolidaram como os principais compradores dessas participações e hoje financiam boa parte da reciclagem de capital do setor.

A própria Iguatemi sinalizou cautela. O diretor financeiro da companhia, Guido Oliveira, afirmou que a empresa entra em um 2027 que “promete ser mais difícil”, com alavancagem baixa e liquidez alta. Juros elevados por mais tempo e desaceleração da economia compõem o cenário com que as administradoras precisam trabalhar. Balanços mais leves e caixa reforçado ajudam a atravessar esse período, mas não substituem o crescimento das vendas.

Como costumo dizer, o que paga a conta do shopping é a venda do lojista. O terceiro trimestre mostrou companhias financeiramente sólidas e bem geridas do ponto de vista do portfólio e do capital. O próximo ciclo de resultados, no entanto, dependerá menos da capacidade de vender participações e mais da capacidade de fazer a loja vender. Nos próximos trimestres, mais do que o lucro, vale acompanhar as vendas mesmas lojas em termos reais e a evolução do custo de ocupação.

Francisco Ritondaro é especialista em shoppings, outlets e varejo.
*Este texto reproduz a opinião do autor e não reflete necessariamente o posicionamento da Mercado&Consumo.
Imagem: Envato