¿Por qué el precio de la vivienda ha subido un 12.7%?

El precio de la vivienda subió un 12,7 % en 2025 y firmó su mayor salto desde 2007: así se tensó el mercado español en todas las comunidades.

El precio de la vivienda en España subió de media un 12,7 % en 2025 y dejó una cifra que no se veía desde 2007, en plena euforia del ladrillo. El dato, publicado este viernes por el Instituto Nacional de Estadística, no describe un sobresalto puntual ni una subida aislada de final de año: retrata un mercado que lleva doce años encadenando alzas, con una aceleración muy clara en los dos últimos ejercicios y con un problema de fondo que ya no admite demasiados disfraces. Hay más compradores que casas disponibles, se construye menos de lo que se necesita y la vivienda usada se ha convertido en el gran campo de batalla de un mercado cada vez más estrecho.

La foto completa resulta aún más contundente cuando se baja al detalle. En 2024 el incremento medio fue del 8,4 %; en 2025 se disparó hasta ese 12,7 % que cambia el tono de toda la conversación inmobiliaria. La segunda mano subió un 12,9 % en el conjunto del año y la vivienda nueva un 11,3 %, ambos registros inéditos en casi dos décadas. El cuarto trimestre cerró con una subida interanual del 12,9 %, la más fuerte desde el arranque de 2007, y todas las comunidades autónomas, sin una sola excepción, acabaron el año con tasas de dos dígitos. Ya no es un fenómeno de unas pocas capitales calientes. Es un mapa entero en tensión.

El salto que devolvió el mercado a las cifras de 2007

La serie de 2025 fue cogiendo temperatura trimestre a trimestre, casi con una regularidad incómoda. El primer trimestre marcó un 12,2 %, el segundo escaló al 12,7 %, el tercero se fue al 12,8 % y el cuarto remató el ejercicio con un 12,9 %. No hubo un fogonazo repentino ni una anomalía estadística de última hora. Lo que hubo fue un movimiento sostenido, una presión constante, como esas mareas que parecen lentas hasta que se ve que el agua ya ha cubierto media playa. El índice se fue estabilizando en torno al 12 %, sí, pero estabilizarse en ese nivel ya es, en sí mismo, una noticia de gran calibre.

Ese último tramo del año tiene además un valor simbólico enorme. Entre octubre y diciembre, el precio de la vivienda no solo siguió subiendo respecto al mismo periodo del año anterior; también acumuló 43 trimestres consecutivos de revalorización. Dicho de una manera menos técnica: más de diez años seguidos con el mercado empujando hacia arriba. En paralelo, el índice general avanzó un 1,8 % respecto al trimestre anterior, con la vivienda nueva creciendo un 2,2 % trimestral y la usada un 1,8 %. El mensaje es claro. El problema no es únicamente cuánto cuesta hoy comprar una casa, sino la velocidad con la que ese precio sigue alejándose.

Aquí conviene detenerse un segundo en el peso del INE, porque la magnitud del dato se entiende mejor sabiendo cómo se construye. El índice de precios de vivienda trabaja con una base amplísima de operaciones escrituradas y refleja el pulso real de un mercado que, durante 2025, no se enfrió. Ni siquiera cuando el discurso público empezó a llenarse de palabras como “agotamiento”, “techo” o “corrección”. El mercado siguió corriendo, a veces con menos ruido que en otros ciclos, pero corriendo igual. Y ahí aparece una de las claves del año: esta escalada no se ha apoyado en una fiebre constructora como la de la década pasada, sino en una escasez persistente de oferta.

También importa otro matiz. En términos reales, descontando inflación, el Banco de España venía señalando que los precios seguían por debajo de los máximos absolutos de la gran crisis financiera. Pero eso no rebaja el problema cotidiano. Una cosa es no haber replicado exactamente la burbuja de 2007 y otra muy distinta es vivir un mercado cada vez más inaccesible. El dato de 2025 no revive el mismo paisaje de hace dieciocho años, con grúas por todas partes y crédito desatado, pero sí devuelve una sensación conocida: la de que el precio de la vivienda vuelve a despegar con más fuerza de la que soportan muchos hogares.

La segunda mano se ha convertido en el gran termómetro

Si hay un dato que resume bien lo ocurrido en 2025 es este: la vivienda de segunda mano subió más que la nueva. En el conjunto del año, la usada se encareció un 12,9 %, mientras la nueva lo hizo un 11,3 %. En el cuarto trimestre, la diferencia volvió a repetirse con nitidez: 13,1 % para la segunda mano frente a 11,2 % para la obra nueva. No es un matiz menor. Es la confirmación de que el verdadero cuello de botella está en el mercado donde se concentra el grueso de las operaciones, donde compra la mayoría, donde se juegan las decisiones familiares más inmediatas y menos teóricas.

El Banco de España ya venía advirtiendo de que cerca del 90 % de las compraventas correspondían a vivienda usada. Ese peso tan abrumador dice mucho. Cuando la obra nueva no alcanza, cuando los plazos de entrega se alargan, cuando el suelo finalista escasea, cuando los costes siguen siendo altos y cuando la promoción no consigue responder al ritmo de creación de hogares, el comprador se desplaza casi por necesidad al mercado existente. La segunda mano deja de ser una opción entre varias y pasa a ser el centro del tablero. Lo demás queda, en muchos casos, como una aspiración o como un producto demasiado escaso para reequilibrar el conjunto.

Eso explica por qué la escalada de la usada resulta tan decisiva. No se trata solo de que suban pisos singulares, áticos de postal o promociones boutique en barrios de moda. Sube el parque residencial que realmente se mueve, el que absorbe la mayor parte de la demanda real. El piso que necesita reforma, el que está bien situado pero no es nuevo, el que aparece en barrios consolidados, el que ofrece una salida razonable a quien no quiere o no puede esperar tres años a una promoción. Ese segmento, precisamente ese, es el que ha apretado más.

Hay además una consecuencia que se nota mucho en las grandes ciudades, en los cinturones metropolitanos y en una parte creciente de las capitales de provincia. El piso correcto dura poco. Ni siquiera hace falta hablar del piso perfecto. Basta con uno razonable, bien comunicado, sin patologías graves, con superficie aceptable y precio aún digerible. Ese tipo de inmueble entra en el mercado y enseguida activa varias capas de competencia a la vez: familias que salen del alquiler, compradores de reposición, ahorro acumulado que busca refugio, inversores pequeños, demanda extranjera en ciertas zonas y jóvenes que estiran el presupuesto hasta donde pueden. La visita ya no es el principio de una reflexión pausada; muchas veces es el principio de una carrera.

Un país entero en rojo: todas las comunidades suben a doble dígito

El cuarto trimestre de 2025 dejó un dato territorial que, por sí solo, explica el cambio de escala del problema. Todas las comunidades y ciudades autónomas registraron subidas anuales positivas y todas, absolutamente todas, superaron el 10 %. No hubo refugio estadístico. Ni una sola autonomía actuó como isla de moderación. Eso desmonta una idea que durante años ha funcionado casi como un automatismo: la de que la tensión inmobiliaria se explica solo mirando Madrid, Barcelona, Baleares, Málaga o ciertos municipios turísticos. Es verdad que esos mercados siguen teniendo una intensidad especial, pero la expansión del encarecimiento ya es mucho más amplia.

Las mayores alzas se dieron en Castilla y León, con un 15,3 %, y después en Aragón, Murcia y La Rioja, las tres con un 14,4 %. Muy cerca quedaron Madrid, con un 14,2 %, y Galicia, con un 14,1 %. En la parte baja del ranking aparecen Cataluña, con un 10,9 %, Canarias, con un 11 %, y Navarra, con un 11,4 %. Llamar “parte baja” a cifras así casi suena a broma. Hasta los mercados teóricamente más templados cerraron el año disparados. El problema ya no consiste en identificar dónde sube mucho, sino en asumir que sube mucho casi en todas partes.

Lo que está ocurriendo detrás de ese mapa es importante. En algunos territorios, el precio crece porque la presión se está desplazando desde las grandes capitales hacia ciudades medianas y provincias donde todavía quedaba cierto margen. En otros, pesa la falta de oferta nueva, la mejora de determinadas conexiones, el tirón logístico, el auge de las áreas metropolitanas o la llegada de población que ya no puede permitirse ciertos núcleos centrales. El encarecimiento no siempre viaja donde el mercado es más rico; a menudo viaja donde aún queda algo de espacio relativo y, precisamente por eso, lo coloniza deprisa.

Madrid resume bien esa doble lectura. El 14,2 % de incremento autonómico refleja una tensión evidente, pero detrás de la media hay realidades muy distintas: distritos de la capital donde el precio hace tiempo que funciona como una barrera de entrada, periferias consolidadas en las que la segunda mano se pelea piso a piso y municipios del entorno metropolitano donde el auge ya no es una extensión del centro, sino un fenómeno propio. Cataluña, con un 10,9 %, parece algo más contenida en el promedio regional, pero basta con asomarse a parte del área de Barcelona o a determinadas zonas costeras para ver que el alivio es bastante relativo. Las medias ordenan, sí; pero también tapan mucha intensidad local.

No es la vieja burbuja, pero sí un atasco cada vez más serio

La comparación con 2007 es inevitable y, de hecho, el propio titular del año la activa. Pero el parecido hay que medirlo bien. El ritmo de subida recuerda a la etapa previa al estallido, mientras que la estructura del mercado es distinta. El Banco de España ha venido insistiendo en varios puntos que separan claramente el momento actual del boom que acabó en la gran crisis. El peso de la construcción en el PIB está lejos de aquellos niveles, la expansión del crédito inmobiliario es más contenida, los criterios de concesión hipotecaria no muestran una relajación material y el endeudamiento de los hogares no tiene la misma deriva que entonces. El mercado se calienta, sí, pero por un camino menos exuberante y bastante más estrecho.

Esa diferencia cambia mucho el tipo de riesgo. La gran burbuja clásica estalla con violencia financiera. Lo que aparece ahora se parece más a un bloqueo estructural. En lugar de un exceso de vivienda, hay escasez. En lugar de un festival de promociones levantadas sin medida, hay una producción insuficiente. En lugar de crédito fácil para casi cualquiera, hay un mercado que selecciona mucho más y que, precisamente por eso, expulsa a quien no llega con ahorro previo, apoyo familiar o un nivel de ingresos ya muy sólido. No parece el mismo monstruo, pero tampoco es una versión amable del mercado. Es otra cosa: menos espectacular, más áspera, más persistente.

Aquí encaja la posición de Diego Bestard, CEO y fundador de Urbanitae, que sostiene que no estamos ante una burbuja porque el sector no está sobreapalancado, el crédito es más prudente y se construye por debajo de la demanda. Su idea, compartida por una parte del sector, es que los precios no pueden subir eternamente a este ritmo, pero eso no conduce necesariamente a un desplome. Conduce, más bien, a una fase de subidas más moderadas cuando el mercado empiece a encontrarse con sus propios límites. Esa tesis puede discutirse en matices, pero retrata bien el estado de ánimo dominante en buena parte del inmobiliario: no se espera un crash clásico; se teme, en cambio, una tensión larga.

El problema es que esa aparente ausencia de burbuja no trae paz social ni alivio práctico. De hecho, a veces produce lo contrario. Un mercado sin explosión inminente puede seguir siendo un mercado muy hostil para quien intenta comprar. Puede sostener precios altos durante más tiempo, cronificar la dificultad de acceso y convertir la vivienda en una carrera de resistencia. Ahí aparece la verdadera incomodidad de 2025. No tanto el miedo a una caída abrupta, sino la posibilidad de que la normalidad inmobiliaria española pase a ser, sencillamente, una normalidad carísima.

La oferta no llega y la demanda sigue empujando

La raíz del problema se repite tanto que corre el riesgo de sonar rutinaria, pero no lo es: faltan viviendas. El Banco de España puso cifras muy concretas a ese desequilibrio. En el primer semestre de 2025 se produjo un aumento de 85.000 hogares residentes, mientras que las compras de no residentes superaron las 29.000 viviendas. En ese mismo periodo, las viviendas nuevas terminadas rondaron las 45.000 unidades. El propio supervisor añadió un dato aún más elocuente mirando doce meses completos: la creación neta de hogares alcanzó 190.000, frente a unas 100.000 viviendas nuevas terminadas y 140.000 iniciadas. Entre 2021 y 2025, el diferencial acumulado entre hogares creados y vivienda nueva ascendió a 700.000 unidades. Es una brecha enorme.

Cuando se mira esa distancia, el resto empieza a encajar. Si se forman más hogares de los que el mercado es capaz de absorber con vivienda nueva, la presión se traslada inevitablemente a la segunda mano. Si además la población crece, si el empleo resiste, si las grandes ciudades y sus áreas de influencia siguen atrayendo actividad y si parte del ahorro vuelve a considerar la vivienda como refugio, el resultado es casi automático. El embudo se estrecha. Y cuando un embudo se estrecha, los precios dejan de funcionar como una referencia y pasan a funcionar como un filtro.

Desde el sector privado el diagnóstico va en la misma dirección, aunque con palabras más ásperas. FADEI considera que el desequilibrio entre oferta y demanda ha llegado a un límite muy serio y ha advertido de que, si no se incrementa la oferta residencial, el mercado puede derivar hacia un modelo de “infraviviendas”. El término incomoda, pero apunta a una realidad ya visible en bastantes zonas: hogares que aceptan superficies ridículas, viviendas divididas al máximo, inmuebles muy deteriorados que se recolocan en el mercado a precios impropios y una rebaja generalizada de expectativas sobre lo que significa vivir con un mínimo de comodidad.

En Fotocasa, la directora de Estudios, María Matos, ha insistido en una idea clave: cada año harían falta más de 200.000 viviendas para atender la creación de nuevos hogares, mientras el sector apenas produce en torno a 100.000 unidades nuevas. Esa distancia explica por qué el mercado se mantiene al rojo vivo incluso sin una expansión crediticia salvaje. Matos añade dos factores que han ganado peso: el aumento de los flujos migratorios y el auge de los hogares unipersonales. Son dos movimientos que, juntos, aprietan mucho el sistema. Hace falta más vivienda no solo porque llegue más población, sino porque cada vez se vive más por separado.

En ese contexto, Pisos.com ve difícil anticipar un cambio de tendencia inmediato. La razón, otra vez, es bastante simple. Ni la demanda, ni la oferta, ni las condiciones financieras apuntan a una alteración brusca en los próximos meses. Puede haber enfriamientos locales, zonas donde el tiempo de venta se estire algo más o propietarios obligados a ajustar expectativas cuando el inmueble está muy pasado o mal ubicado. Pero el cuadro general sigue siendo el mismo: demasiada presión para demasiado poco parque disponible. Y cuando el fondo no cambia, el mercado suele tardar mucho en cambiar de tono.

2026 se asoma con menos euforia y el mismo nudo de fondo

Lo que deja 2025 sobre la mesa es un 2026 muy condicionado por la inercia. El mercado no parece preparado para una caída brusca de precios, entre otras cosas porque la escasez de oferta sigue ahí y porque el comprador solvente no ha desaparecido. La cuestión ya no es tanto si la vivienda va a seguir subiendo, sino a qué velocidad y con qué desigualdad territorial. Hay un consenso razonable en que mantener ritmos del 12 % o del 13 % de forma prolongada resulta muy difícil, pero eso no equivale a pensar en rebajas. En muchos casos, la previsión dominante es otra: subidas más lentas, no precios más bajos.

También jugará un papel importante el comportamiento de la financiación. El gran latigazo hipotecario de 2023 quedó atrás y el mercado ha ido encontrando un terreno algo menos hostil. Eso da oxígeno a la demanda, pero no resuelve el cuello de botella principal. Se puede respirar mejor al pedir la hipoteca y, aun así, llegar tarde al precio de la vivienda que se quiere comprar. Esa combinación define bastante bien el momento actual. No es una expansión alegre. Es un mercado serio, duro, con compradores más calculadores que hace veinte años, pero atrapados en una estructura de escasez que empuja igual.

Hay además un detalle que se está volviendo central y que en 2026 seguirá muy vivo: la distancia entre el mercado nacional y los mercados concretos. España puede cerrar el año con una media poderosa, pero la decisión de compra se juega en calles, barrios, municipios y provincias. Ahí seguirán pesando la conexión con el empleo, el tiempo de desplazamiento, la tensión del alquiler, la demanda extranjera en algunas zonas, el turismo residencial y la capacidad real de levantar vivienda donde hace falta. La geografía del problema importa tanto como la cifra nacional, quizá más.

Por eso la noticia del 12,7 % no debe leerse como una simple marca estadística. Es la confirmación de un cambio de escala. Hasta hace poco el debate sobre vivienda se movía entre la dificultad crónica y la expectativa de normalización. 2025 ha roto esa tregua narrativa. La vivienda no solo sigue cara: se ha encarecido a un ritmo propio de otra época, aunque por motivos distintos. Y esa combinación, tan española, tan áspera, deja una sensación bastante nítida. El mercado ya no está en fase de tensión puntual. Está en fase de atasco estructural.

El precio ya ha cruzado una frontera incómoda

El año 2025 deja un balance difícil de suavizar. Subida media del 12,7 %, el mayor incremento desde 2007. Doce años consecutivos al alza. 43 trimestres seguidos de revalorización. La segunda mano como principal motor del encarecimiento. Todas las comunidades en tasas de dos dígitos. Oferta insuficiente, creación de hogares muy por encima de la vivienda nueva y un sector que, salvo sorpresa grande, no ve a corto plazo un giro completo de tendencia. No es una burbuja calcada a la de hace dieciocho años. Tampoco es una mala tarde de mercado. Es un problema nacional con cifras nacionales.

La parte más delicada de esta historia está en lo que sugiere hacia delante. Si el precio no cae y la oferta no reacciona con rapidez, el acceso a la vivienda seguirá empeorando aunque la economía general no vaya mal. Y eso cambia muchas cosas a la vez: dónde se compra, cuándo se compra, quién puede comprar y en qué condiciones. La vivienda ya no funciona solo como un bien caro. Funciona como un filtro social y territorial. Va separando con más crudeza a quienes llegan y a quienes se van quedando fuera.

De ahí que el dato del INE tenga más peso del que aparenta a primera vista. No es solo una cifra llamativa para abrir informativos. Es el resumen de un mercado que ha dejado atrás cualquier comodidad retórica. En 2025 la vivienda en España cruzó una frontera incómoda. Ya no se puede hablar de simple tensión coyuntural, ni de un ajuste pasajero, ni de un calentón limitado a unos pocos focos. Lo que hay es un encarecimiento masivo, profundo y sostenido, con nombres propios, con cifras muy concretas y con una conclusión bastante sobria: el ladrillo ha vuelto a apretar donde más duele, en el acceso mismo a la casa.