La propiedad privada volvió al centro del debate legislativo, pero se trata de una inquietud que tiene acciones de alza cotización para la Casa Rosada.
Este año, cuando se conoció el fallo favorable de la justicia estadounidense en el pleito por YPF, el presidente Javier Milei y muchos de sus funcionarios festejaron y advirtieron: avanzarían con una legislación que limitara las expropiaciones para evitar problemas futuros.
La mencionada iniciativa comenzó a discutirse en el Congreso y propone una reforma integral que alcanza normas sobre expropiaciones, desalojos, tierras rurales, registros inmobiliarios y manejo del fuego.
Aunque muchas de las modificaciones tienen un fuerte contenido técnico, varias podrían tener efectos concretos para propietarios, inquilinos, productores rurales, escribanos e inversores.
El último borrador del proyecto —denominado “Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada”— modifica o deroga artículos de al menos seis leyes nacionales con un objetivo común: fortalecer las garantías del derecho de propiedad y reducir la discrecionalidad estatal sobre los bienes privados.
Muchos de esos puntos vienen a aclarar artículos que se encuentran en la propia Constitución Nacional, en especial, aquel que refiere a la expropiación.
1. Las expropiaciones deberán estar mucho más justificadas
El proyecto mantiene la posibilidad de declarar bienes de utilidad pública, pero obliga a que esa declaración tenga una interpretación restrictiva y que identifique de manera específica el fin perseguido.
Además, exige que la medida sea idónea, necesaria y proporcional para alcanzar ese objetivo.
Antes el juez requería el dictamen del Tribunal de Tasaciones de la Nación para fijar el valor en caso de desacuerdo.
Ahora, aunque el dictamen sigue sin ser vinculante, el nuevo texto obliga al juez a fundamentar minuciosamente si decide apartarse de él en base a las reglas de la sana crítica.
Además, le pone un límite de 90 días al Tribunal para expedirse; si no lo hace, el juez puede prescindir de su informe.
2. Cambian las reglas para calcular las indemnizaciones
El proyecto modifica la forma en que se determina la indemnización en los procesos expropiatorios.
Establece que solo comprenderá el valor objetivo de mercado del bien y los daños que sean consecuencia directa e inmediata de la expropiación, excluyendo valores afectivos, circunstancias personales o ganancias hipotéticas.
El lucro cesante solo será indemnizable cuando esté debidamente acreditado mediante prueba objetiva y, como regla general, no podrá superar el 30% del daño emergente, salvo que el expropiado demuestre fehacientemente una afectación superior.
Además, el monto se actualizará por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) más la tasa de interés correspondiente al plazo fijo tradicional del Banco Nación.
Además, no habrá transferencia de dominio sin el previo pago íntegro de la indemnización.
3. También podrán reclamarse las “expropiaciones indirectas”
El proyecto incorpora un nuevo supuesto dentro de la expropiación irregular.
El propietario podrá demandar al Estado si este impone restricciones o limitaciones tan severas e indebidas sobre el uso, goce o disposición del bien que, en los hechos, resulten equivalentes a una expropiación sustancial, aun cuando nunca haya tomado posesión física del inmueble.
Mientras tanto, las “ocupaciones temporáneas por emergencia” no podrán superar los 90 días, prorrogables por 90 días más.
4. Los desalojos pasarán a tramitar por el proceso más rápido
Todos los procesos de desalojo —tanto urbanos como rurales— pasarán a sustanciarse mediante el procedimiento sumarísimo, el trámite civil más breve previsto por el Código Procesal.
Además, para evitar que las causas se prolonguen innecesariamente, cuando la demanda se funde en falta de pago o vencimiento del contrato solo se admitirá prueba documental y pericial.
5. Recuperar un inmueble de manera anticipada será más sencillo
En casos de intrusos, ocupaciones precarias, falta de pago o contratos vencidos, el propietario podrá solicitar la restitución anticipada del inmueble en cualquier estado del juicio prestando únicamente caución juratoria, es decir, una declaración bajo juramento, sin necesidad de constituir garantías reales.
Como contrapartida, si el locador ocultó información relevante o actuó de mala fe para obtener esa medida, podrá recibir una multa de hasta diez veces el monto del alquiler.
6. Un freno de 10 días para proteger a sectores vulnerables
Como contrapeso a la agilización de los desalojos, el proyecto incorpora un artículo de protección social inédito en el Código Procesal.
Si se acredita la presencia de menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el juez, antes de ejecutar el lanzamiento, deberá dar intervención obligatoria a los organismos locales de protección y al Ministerio Público Tutelar.
El plazo para garantizar una alternativa habitacional transitoria no podrá superar los diez días.
7. El correo electrónico tendrá valor legal en los alquileres
La reforma reconoce expresamente la validez de realizar las intimaciones previas de pago al domicilio electrónico fijado en el contrato. Además, impide que el propietario rechace las llaves para seguir acumulando alquileres impagos.
Si el locador se niega a recibirlas, el inquilino podrá consignarlas judicialmente y los alquileres dejarán de correr desde la notificación fehaciente, siempre que inicie ese trámite dentro de los diez días hábiles posteriores.
8. Se eliminan los principales límites para la compra de tierras rurales por extranjeros privados
El proyecto deroga los artículos más restrictivos de la Ley de Tierras Rurales. Desaparecen los cupos máximos de hectáreas y el límite general del 15% de tierras rurales en manos extranjeras a nivel nacional, provincial o municipal.
La única restricción que permanece alcanza a los Estados extranjeros y a las empresas controladas por ellos, cuya adquisición seguirá requiriendo autorización especial.
9. Silencio administrativo positivo para inversiones rurales
Para evitar demoras burocráticas en las autorizaciones vinculadas con tierras rurales, el proyecto incorpora el régimen de silencio administrativo positivo. Si el Estado no responde dentro del plazo legal, la autorización se considerará concedida automáticamente, sin necesidad de una resolución expresa.
10. Fin a la veda de 30 años para los campos incendiados
La iniciativa modifica la Ley de Manejo del Fuego y deroga el artículo incorporado por la Ley 27.604 que prohibía durante treinta años cambiar el destino, lotear o vender terrenos no forestales afectados por incendios.
Con la reforma, esa restricción quedará limitada exclusivamente a los bosques nativos y a las áreas protegidas comprendidas por su régimen de conservación.
11. Llega la ventanilla única para los trámites inmobiliarios
La reforma incorpora la firma digital con pleno valor legal para la documentación registral, fija un plazo máximo de treinta días para que los registros de la propiedad califiquen y resuelvan los trámites, crea la Red Federal Digital de Publicidad de Inhibiciones y sienta las bases para una Ventanilla Única Federal Inmobiliaria.
El objetivo es que profesionales y ciudadanos puedan consultar, solicitar y recibir certificados e informes de cualquier registro del país desde una única plataforma digital, sin necesidad de gestionar trámites por separado en cada jurisdicción.
Fuente de esta noticia: https://www.cronista.com/economia-politica/la-reforma-de-milei-que-busca-blindar-la-propiedad-privada-11-cambios-desde-los-desalojos-expres-hasta-las-expropiaciones/
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