En medio de un mercado que arde luego del despertar del crédito hipotecario hace un año en la Argentina, algunos sectores del real estate se mantienen inquietos por la fuerte suba que tuvieron los costos de construcción en el último año y lo poco que aumentaron, en relación, los precios de las propiedades.

Es que, en medio de un mercado que acumula una suba en los costos de construcción en dólares del 98% desde octubre del 2023, según datos de Zonaprop, los precios promedio del m2 en pozo se incrementaron sólo en un 21,9% en el mismo periodo, algo que mantiene en vilo a los desarrolladores que analizan cómo afrontar esta situación con resiliencia.

Un economista anticipa qué pasará con los precios de las propiedades y con el crédito

Ari Milsztejn, CEO de Grupo AM Internacional, animó a centrarse en la película y no mirar la foto, que sólo representa un momento y aseguró: “Nuestro negocio es de largo plazo, son proyectos de alrededor de cuatro años”.

También se refirió a la relevancia de trabajar los costos de construcción y señaló: “Es importante bajar los costos, aunque también los precios tienen que subir. Tenemos que lograr que el mercado vuelva a ponderar un precio que fue real y entender que los valores que se estaban manejando no lo eran. Al mismo tiempo, hay que trabajar en conjunto con otros rubros, importar juntos, para no matar la industria nacional”.

Ambos conceptos formaron parte de uno de los paneles llevados a cabo en la Expo Construir, un encuentro que convocó a más de 30.000 miembros del sector en dos días.

Lucas Salim, CEO & Founder de Grupo Proaco, coincidió con Milsztejn y señaló: “El sector no está frente a una suba acelerada de los costos, sino a una normalización. Hoy, con estos costos, dejamos de parecernos a Venezuela”.

Al hablar de los tiempos del sector, señaló: “Nuestro negocio es de largo plazo, tenemos proyectos que estamos entregando ahora, pero que arrancamos hace cuatro años, por lo que no se puede frenar una obra hoy y volver a empezarla mañana, por la suba del dólar o en los costos. Si estás en esta industria, recomiendo no pensar en el día a día; es un negocio de largo aliento, creo que es un error estar mirando la foto todos los días”.

¿Cuándo se dará vuelta la tortilla de los desarrolladores?

Al hablar de los costos, Magdalena Day, directiva de Grupo Mday, reveló que medio sector de la construcción argentina estuvo en China, buscando ventajas en los precios. “En el producto de gama media y alta, la tecnología, el diseño y la calidad es mayor y hace la diferencia. En lo barato, entre los gastos de nacionalizar y el flete, no amerita”, aseguró Day y agregó: “Me sorprendió el interés de las empresas chinas por venir y radicar parte del ensamble acá”.

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Otro de los indicadores que pronostica buenos augurios y que fue señalado como esencial por varios jugadores del sector es la absorción del stock de propiedades usadas en venta.

Milsztejn reconoció en su panel que «no quedan más de seis meses de stock del usado, el crédito hipotecario lo va a impulsar y atrás tiene que venir lo nuevo, para apalancar esa falta de stock”.

¿Duelo entre inmobiliarios y desarrolladores?

“Los brokers inmobiliarios estuvieron de fiesta, se cansaron de vender, se olvidaron de los desarrolladores inmobiliarios. Pero hace tres o cuatro meses nos volvieron a tocar el timbre de nuevo, porque se agota el stock”, agregó Salim.

Además, señaló que “Doña rosa sale a reponer y no le alcanza. Un mensaje a nuestros socios inmobiliarios es: chicos, ya los precios que teníamos en Argentina no existen más; tasemos bien, no le revienten el bolsillo a doña Rosa, porque va a ir a buscar inmuebles para comprar y, como queda poco stock, no va a comprar nada por los valores en que vendió”.

En números, Issel Kiperszmid, titular de DYPSA Group, reveló que “en 2022 había 165.000 unidades en venta en CABA; hoy son 103.000, pero por el ritmo que vamos, probablemente en septiembre de este año bajemos a 65.000, es decir, niveles de stock del 2017”.

Al mismo tiempo, la demanda es creciente: el tiempo de absorción de la oferta de inmuebles ronda los 1,6 años, ubicándose más de seis veces por debajo del máximo (10,3 años a mediados del 2020) y “también por debajo del histórico, que es de tres años”, dice Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima. En otras palabras, en febrero se necesitaban 1,6 años para lograr vender todas las propiedades ofertadas en ese momento en Zonaprop, mientras que a mediados del 2020 ese número ascendía a más de 10 años, según cifras del Radar Inmobiliario.

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¿Qué pasará con los créditos hipotecarios?

Todos los brokers hablaron de la importancia de desarrollar mercados secundarios de préstamos, para impulsar los créditos hipotecarios. “Si no existe un mercado de securitización, los bancos no van a salir a prestar plata”, aseguró Day.

Además, aludió a la importancia de desarrollar políticas públicas, para impulsar esto: “No se trata solamente de que los bancos se pongan las pilas y salgan a prestar, sino que el gobierno entienda cómo funciona el acceso a la vivienda y al crédito. En otros países hay políticas de Estado en el acceso a la vivienda; en el interior tenemos un ingreso promedio muy por debajo del que podés encontrar en los grandes centros urbanos, por lo que la relación cuota ingreso es fuertísima, no hacemos nada”.

Además, coincidieron en la importancia de bajar las tasas y mejorar las condiciones, para que todos puedan acceder. “El crédito hipotecario dinamiza totalmente, pero, obviamente, todavía tenemos que mejorar las tasas de interés (ya que tienen un impacto importante sobre la cuota) y las condiciones, ya que el ingreso per cápita en la mayoría de las ciudades del interior todavía es bajo”, concluye Milsztejn.