Málaga está dejando de ser para los malagueños: el 10% de las viviendas a la venta ya se destina al mercado de “lujo”

Hace un tiempo la firma inmobiliaria Lucas Fox se hizo una pregunta interesante: ¿Qué peso tienen en el mercado inmobiliario español las «propiedades de lujo», aquellas con un precio de al menos 2,5 millones de euros? ¿Dónde es más fuerte ese segmento? ¿En qué regiones tiene mayor peso? Las respuestas las acaba de desgranar en un informe en el que deja botando un dato revelador: Málaga y Mallorca aglutinan más del 57% de la oferta del mercado premium de España.

Es más, según sus datos el mercado prime supone el 10% de la oferta total inmobiliaria de Málaga, una de las provincias con más peso en el sector.

Un porcentaje: 30%. En su informe sobre el mercado inmobiliario del primer semestre de 2024 la firma Lucas Fox desliza unas cuantas cifras interesantes, sobre todo en el mercado prime, el que aglutina las propiedades de más de 2,5 millones de euros. Según sus cálculos, Málaga es la provincia con mayor peso en ese mercado selecto, alcanzando una cuota de mercado nacional del 30%, por encima de Mallorca (27%), Madrid (9%) o Barcelona y Alicante (ambas con un 7%). Solo Málaga y Mallorca sumarían más del 50% del mercado.

Un nombre: Baleares. El informe muestra que el mercado prime ha alcanzado tal peso en Málaga que representa ya el 10% del mercado local. El dato es contundente y supera con creces al de Madrid, Barcelona o Tenerife, todos por debajo del 5%, aunque en este caso no es el más abultado de España. Según Lucas Fox en el mercado balear el peso de las viviendas prime es aún mayor. En Mallorca suponen el 18% y en Ibiza encaja en esa categoría cerca de un tercio del total, el 32%.

Una cifra: 3.229. Los estudios son solo eso, estudios, con sus fortalezas, debilidades y desviaciones. El de Lucas Fox no es sin embargo el único que ha puesto el termómetro al mercado de las propiedades primeen España, prestando una atención especial a Málaga. En diciembre Idealista publicó un análisis en el que revela que la plataforma suma más de 45.000 anuncios de casas a la venta por encima del millón de euros. Buena parte de ellas, más del 20% (9.800), son además propiedades «premium» que pasan de los tres millones.

¿Dónde se sitúan? Básicamente en Baleares, que concentraba en diciembre el 24,4% del parque de viviendas de lujo a la venta, y Málaga, con un 21,6%. Ya en tercer lugar y a una distancia considerable estaban Madrid (12,4%), Alicante (11,6%) o Barcelona (9,8%). En el caso concreto de la provincia de Málaga, Idealista contabilizaba 3.229 anuncios de viviendas de lujo que se vendían por más de tres millones de euros. Otras 6.749 se ofrecían por más de un millón.

Un precio: 2,99 millones. Esta misma semana Idealista volvía sobre el tema, aunque enfocándolo desde una perspectiva algo diferente: analizando los precios y la demanda extranjera, claves en el mercado premium. En el caso de la Costa del Sol, el portal inmobiliario estima que el 80% de la oferta de lujo se corresponde con viviendas unifamiliares y casi la mitad de la demanda total (49,7%) parte del extranjero.

El 20% restante se correspondería con apartamentos y áticos premium repartidos a lo largo de Málaga y la provincia, un tipo de propiedad que despierta también interés fuera de España, aunque en menor medida que los chalés: casi el 42% de la demanda llega de fuera de España. En lo que se refiere a los precios, tirando de sus propia base de anuncios, Idealista calcula que el precio medio de los chalets de lujo en Málaga rondaba en diciembre los 2,9 millones de euros.

Una subida: el 28%. Hay más pistas que hablan del buen estado de salud del mercado premium. El Mundo se hacía eco ayer de las estimaciones de la cadena norteamericana Keller Williams, que calcula que en cuestión de un lustro —entre 2019 y 2024— el valor medio de una vivienda de lujo se disparó un 28%, lo que ha acabado desplazando el umbral a partir del que podemos hablar de lujo de 1,5 a dos millones, aunque en ambos casos se trata solo de referencias.

«En mercados como Madrid se ha observado un incremento anual promedio del 10% en el valor de estas propiedades», comenta al diario Leonardo Cromstedt, de Keller Williams España Y Andorra. En otros puntos del país, con un alto flujo de turismo y que despiertan el interés de compradores extranjeros, como Marbella, el alza es incluso mayor. La propia Lucas Fox estima en su informe semestral de 2024 que el mercado de casas de lujo ha visto cómo la oferta crecía un 7% y las ventas aumentaban un 37,5% en la Costa Brava.

La disponibilidad de propiedades también ha crecido entre 2019 y 2024, aunque el sector se enfrente a un reto: el fin de las «golden visa» y el deseo del Gobierno de limitar la compra de viviendas a extranjeros de fuera de la Unión.

Una queja: «Déficit de obra nueva». Hace unos días, tras anunciar precisamente el cierre de la venta de un apartamento valorado en casi tres millones de euros en las Málaga Towers, Lucas Fox advertía sobre la deriva de la demanda y la oferta en la Costa del Sol.

«Pese al gran interés de los compradores, sobre todo internacionales, y el crecimiento demográfico de la zona, existe un marcado déficit de obra nueva que catapulta más el alza de precios». En 2024 Tecnitasa calculaba que el mercado prime había crecido un 4,5% en Marbella en apenas un año.

Rodolfo Núñez, director de la firma, precisa que durante el primer semestre de 2024 el precio medio de la vivienda registró un incremento medio del 5%. Y advierte: en un mercado (el del lujo) en pleno crecimiento, Málaga afronta una situación especial.  «Reúne condiciones excepcionales y se trata de una zona de gran atractivo para los clientes internacionales», señala antes de subrayar la importancia de la obra nueva. «Es fundamental potenciarla para satisfacer la demanda y permitir que el mercado siga creciendo».

Una palabra: «Locura». Así describía en enero a El País Javier Nieto, de Pure Living Properties,  con sede en Marbella, la situación del sector y la efervescencia del mercado inmobiliario prime: «Es una locura». Ya por entonces el diario precisaba el buen ritmo de ventas en promociones como la urbanización UNO o Design Hills.

En la provincia de Málaga se sitúan también otros complejos residenciales de nueva construcción, como La Térmica Beach, Be Grand Limonar o Málaga Towers, donde Lucas Fox cerró hace poco la venta de un apartamento valorado en unos tres millones de euros.

Una pregunta: ¿es un caso especial? El mercado prime tiene sus propias características, como las compras de inmuebles a modo de inversión o para convertirlos en segundas residencias y un peso considerable de los compradores extranjeros —el 64% proceden de la UE y el 21% de América del Norte, según Lucas Fox—. Eso no significa sin embargo que sea el único segmento del mercado con presión.

El propio Idealista muestra que en general el precio de la vivienda en la provincia de Málaga ha crecido de forma casi ininterrumpida durante la última década, pasando de 1.606 €/m2 al cierre de ese año a 3.507 el pasado diciembre.

Imágenes | Claudiu Danaila (Unsplash) y Alcoray82 (Flickr)

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