Qué es el Alquiler Social y por qué no empezó a aplicarse: otra falencia de la polémica ley vigente

A pocos días de la sesión especial post PASO solicitada por la oposición en el Congreso para empezar a avanzar en la posible reforma de la actual Ley de Alquileres, existe una falencia que también influyó en el problema de acceso a la vivienda. Se trata del programa de Alquiler Social enfocado a personas en estado de vulnerabilidad, que nunca se puso en práctica.

Este esquema es parte del Título III de la ley. Allí se describe el Programa Nacional de Alquiler Social, destinado a “la adopción de medidas que tiendan a facilitar el camino a una vivienda digna en locación mediante una contratación formal”. En su artículo 18, la norma destaca que el organismo rector es el Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda.

En la Argentina desde 2016 a la fecha existen 3 millones de hogares de inquilinos, un 34% más que en el 2016, dato de la Fundación Tejido Urbano.

El programa buscó considerar en especial a víctimas de violencia de género en el marco de lo previsto en la Ley de Protección Integral a las Mujeres y a los adultos mayores. Pero nunca prosperó y se convirtió en otra falla dentro del complejo escenario que atraviesa el mercado inmobiliario

Paula Celestino Ayala, directora adjunta de la ONG Desarrollo Institucional de Hábitat para la Humanidad Argentina, dijo a Infobae que el alquiler social “es el reconocimiento del Estado de la existencia de esta realidad; es una herramienta que tiene un potencial de reducción del déficit habitacional aún no considerado. Para su implementación, el sector público y el trabajo coordinado con distintos sectores podrían operar a través de herramientas para la implementación de respuestas, como ya ocurre en otros países”.

Letra muerta

El alquiler social está dentro de la ley, destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal. “La normativa comprende que existe una población que requiere una atención diferente, que considere las particularidades y características propias de las barreras de acceso. Sin embargo, todavía su cumplimiento se encuentra pendiente”, añadió Celestino Ayala.

El programa abarca no solo el acceso a la vivienda sino también temas como la garantía, que por lo general es una barrera de entrada al acceso a un contrato de alquiler.

Ricardo Botana, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI), comentó a Infobae que la norma apuntaba a los sectores más vulnerables de la Argentina “y no se avanzó nada; una pena, porque presenta beneficios para aquellos con pocas opciones para poder firmar un contrato de alquiler formal”.

La ley también promueve, a través de los organismos competentes, la regulación del accionar de entidades que otorguen garantías de fianza o seguros de caución para contratos de alquiler de viviendas; propicia la creación de líneas de subsidios o créditos blandos a efectos de facilitar el acceso a la locación de viviendas, entre otros aspectos.

“También menciona la resolución de conflictos entre propietarios e inquilinos, evitando juicios con costos altos a través de arbitrajes o mediaciones”, agregó Botana.

Una posible solución sería poder utilizar viviendas que están en mal estado o abandono, reciclarlas y que el Gobierno nacional disponga de ellas para poder ofrecerlas en alquiler a personas en situación de calle o de bajos ingresos.

“Desde nuestra ONG implementamos hace más de 10 años un programa en el edificio Estela de Esperanzas del barrio de La Boca. Este proyecto fue creado para demostrar que, bajando las barreras formales de acceso, familias que alquilaban precariamente sostienen un alquiler mensual. En el edificio, construido íntegramente por la organización donde antes había un conventillo deshabitado y en malas condiciones, los 9 departamentos son alquilados a familias que tienen el dinero para poder pagar, pero que no pueden acceder a un contrato hecho con inmobiliarias”, dijo Celestino Ayala.

Antes la cuestión estaba en la órbita de la Secretaría de Vivienda de la Nación. Ahora el tema está dentro de ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat que encabeza Santiago Maggiotti.

Luciano Scatolini, Secretario de Desarrollo Territorial de la Nación, comentó a Infobae que se hicieron varias evaluaciones para tratar de poner en práctica el mecanismo del alquiler social. Sin embargo, explicó, “el subsidio a la demanda, es decir poner dinero en el bolsillo de los inquilinos para tratar de ayudar a que puedan concretar un contrato, no se pudo instrumentar. Fracasó porque atravesamos una economía inflacionaria, como también pasó en la línea Procrear de lotes más construcción; cuando le entregábamos el monto para comprarlos, los valores de los terrenos subían y eran inalcanzables para la gente”.

El funcionario consideró que tal vez se deba ir hacia un modelo parecido al del municipio de Berlín, la capital de Alemania, que hace dos años, en base a su poder financiero, compró 15.000 viviendas y con la disponibilidad de un parque habitacional pudo hacer bajar el precio de los alquileres compitiendo directamente con los desarrollos privados.

“Hay otros países que construyen sólo para destinar al alquiler. En la Argentina, no es tan fácil aplicarlo por las regulaciones urbanísticas. Nosotros solo podemos edificar para que más gente pueda pagar por su vivienda propia y así buscar el camino de compensar oferta y demanda, pero también es clave corregir lo macroeconómico y reducir la inflación”, añadió Scatolini.

Propuesta

Otra idea reciente fue propuesta en conjunto por el Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (Cippec), la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) y la organización Techo Argentina.

Fernando Bercovich, integrante del programa Derecho a la Ciudad de la ACIJ, comentó que el Estado debe involucrarse más. “De forma directa e indirecta, con regulaciones y acciones que orienten el desarrollo inmobiliario privado hacia la construcción de unidades para alquileres asequibles. Entre dichas regulaciones y acciones, proponemos herramientas de movilización de suelo urbano ocioso (como viviendas vacías y terrenos baldíos) hacia la oferta pública o privada de alquileres asequibles a largo plazo”, indicó a Infobae.

El empeoramiento de las condiciones de locación en las ciudades argentinas tiene varias causas. En particular las regulaciones de la Ley de Alquileres son demasiado rígidas para que los propietarios se arriesguen a ofrecer sus unidades. “Entre 60% y 75%, según inquilinos consultados hacen acuerdos por fuera de la ley. Sería muy importante que se aplique el artículo 17 de la normativa que es un plan de alquiler social o asequible, ayudaría a brindar soluciones a personas en estado de vulnerabilidad”, concluyó Bercovich.