Comprar una vivienda y luego alquilarla genera una rentabilidad promedio del 5,39% anual

Hace dos años, en medio del primer golpe de la pandemia, el retorno de una inversión inmobiliaria era 4,73% anual sobre el valor de la casa o el departamento. Ahora, con un mercado todavía en recuperación, el retorno ha subido al 5,39%, en promedio, pero puede superar el 6% en ciertos sectores y barrios, según un último informe del portal Plusvalía.

En estas condiciones, si en promedio un departamento de dos habitaciones, y 70 metros cuadrados, cuesta $94.960; el retorno será de alrededor de $5.118,34 al año, o $426,53 mensuales, si se lo alquila actualmente en la capital. Por su parte, un departamento de tres habitaciones, con 110 metros cuadrados, genera un retorno de $6.809,5 anuales, o $567,45 al mes, si se lo arrienda en Quito.

Esto quiere decir que, restando los costos fijos de la inversión como mantenimiento y otros, cada vez le puede quedar como beneficio neto promedio entre $426,53 y $567,45.

Sin embargo, existen sectores en donde el retorno es mayor. Así, en las parroquias de Cumbayá, San Juan y Conocoto se puede conseguir entre el 6,2% y 6,5% anual. Eso quiere decir que el beneficio neto mensual puede llegar hasta los $684,32.

Pero también se registran sectores en donde el retorno es menor al promedio, y fluctúa entre el 5,2% y el 4,8%. En este grupo están, por ejemplo, Carcelén (5,2%); Ponceano (5%); Cotocollao (4,9%); Kennedy (4,8%).

Menos tiempo para recuperar la inversión

Hace dos años, recuperar el valor de la inversión inmobiliaria inicial podía tomar, en promedio, más de 21 años. Con una creciente demanda por vivienda de alquiler, y un aumento en los costos de esos alquileres, ahora el promedio ha bajado a 18,6 años, de acuerdo con el último informe del portal Plusvalía.

Este tipo de inversiones son seguras, y aumentan sus posibilidades de retorno en circunstancias como las actuales de incertidumbre y alta inflación. Sin embargo, sobre todo si se quiere ganar en términos de reventa, es decir, con una venta a mayor valor del original luego de unos años, se debe evaluar la expansión inmobiliaria y comercial del sector donde está el inmueble, las posibilidades de nuevas obras de infraestructuras que revaloricen las propiedades (centros comerciales, carreteras, servicios de transporte, etc).

Asimismo, se debe escoger con sabiduría a los inquilinos de su departamento en renta. Para eso, las siguientes recomendaciones pueden ser útiles:

1.- Prospectos que tengan un ingreso verificable y un buen historial de crédito: Es muy importante obtener del aplicante la debida constancia de ingresos mensuales y su capacidad financiera para satisfacer oportunamente el pago de la renta. Por otro lado, evite problemas y descarte a los aspirantes que tengan un puntaje de crédito bajo; el crédito bajo ya es una condición que no inspira suficiente confianza, refleja un historial de incumplimiento en las facturas y otros pagos.

2.- Verifique los antecedentes policiales de los solicitantes: Actualmente, se puede consultar de manera rápida y en línea, a través de la página del ministerio del Interior  »Consultar récord policial o certificado de antecedentes 2022 (recordspolicial.com)

3.- Solicitar referencias de los dos arrendadores anteriores: Es recomendable pedir al solicitante la información de contacto de sus dos arrendadores anteriores para preguntarles, entre otras cosas, si era cumplido en el pago del alquiler y si su comportamiento como inquilino y vecino era respetuoso.

4.- Pregúntele al solicitante la razón por la cual se muda de su residencia actual: Hablar de esto, en muchos casos, es una buena estrategia para conocer si ha sido desalojado o si, por el contrario, tiene una razón genuina para mudarse.

5.- Verifique su historial de empleo: El cambio frecuente de empleo no es un buen indicador de estabilidad laboral lo cual puede afectar el pago puntual de la renta; de allí la importancia de verificar el historial de trabajo.

6.-Respete su intuición: Si a pesar de que toda la documentación sea satisfactoria no se sientes cómodo con el comportamiento del solicitante, es mejor descartarlo ahora en su proceso de selección.