Hasta 25.000 euros más por un piso de 80 m2: dime en qué web miras y te diré cuánto sube la vivienda

Comprar un piso de 80 metros cuadros puede costarte hasta 25.000 euros más si lo compras a través de portales como Fotocasa. La Sociedad de Tasación sitúa en 1.835 euros el metro cuadrado, pero en la web inmobiliaria de Fotocasa la cifra se eleva hasta los 2.172 euros por metro cuadrado. En Idealista el precio medio está en 2.027 euros. Pero no siempre ha sido así.

Fotocasa es, de lejos, el portal con el precio de la vivienda más caro: en Baleares y Madrid las casas superan la barrera de los 3.500 euros por metro cuadrado. Le siguen Gipuzkoa, Málaga y Barcelona con precios por encima de los 3.000 euros.

El portal insiste en que el precio de la vivienda “sigue con una tendencia al alza” a pesar de que la Sociedad de Tasación concluye que el mercado inmobiliario ha moderado la subida de precios y la tendencia de estabilización continuará en los próximos meses. Según el último informe de Tendencias del Sector Inmobiliario que publican, “el actual ciclo inmobiliario podría estar cerca de un nuevo punto de inflexión”, es decir, que la gráfica ascendente de los precios por fin baje.

Comprar una vivienda en Fotocasa ha sido durante años más barato que hacerlo en Idealista pero la situación cambió en el cuarto trimestre de 2022. En octubre del año pasado este portal superó en el precio medio del metro cuadrado a su competidor y desde entonces la diferencia se ha mantenido. Actualmente la diferencia entre ambos portales inmobiliarios es de 145 euros por cada metro cuadrado.

La Sociedad de Tasación analiza el mercado cada seis meses a través de “la red de colaboradores”. Según indica a infoLibre Carlos Ungría, encargado de elaborar este índice, estos colaboradores son la red de tasadores, arquitectos que la Sociedad tiene repartidos por España. Mediante un proceso de depuración, la Sociedad resta de los precios de las viviendas posibles descuentos, comisiones de venta, valores aplazados y elementos especulativos o posibles anejos ofertados simultáneamente a la vivienda. Posteriormente una segunda batería de filtros trata de detectar y eliminar errores y duplicidades. Los datos que no superan los filtros son revisados manualmente por un equipo de técnicos. Las valoraciones se realizan analizando 60 variables, entre las que se incluye baremos propios de la Sociedad de Tasación sobre la calidad del barrio y de la ubicación.

Beñat del Coso, responsable de comunicación de Idealista, señala en conversación con infoLibre que la diferencia entre sus precios y los que establece la Sociedad se debe a que ellos solo tienen en cuenta “el precio de la oferta” y “no representa el precio final de transacción”. No obstante, Idealista también tiene sus propios filtros para este análisis: no tienen en cuenta los inmuebles que no tienen al menos 3 visitas.

Entre las medidas que llevan a cabo, también eliminan los inmuebles que marcan como fraudulentos, es decir anuncios falsos (que ya se han popularizado). Un usuario de Tik Tok mostró hace unos días cómo tensionar el precio de las viviendas en una zona a través de anuncios falsos. En el vídeo explicaba cómo al publicar anuncios de casas inexistentes con un precio muy elevado, automáticamente subía la media de precios de los hogares de la zona. Según del Coso, “estas técnicas conspirativas para alterar los precios de nuestros informes no tienen ningún fundamento”. Lo cierto es que aunque estos anuncios puedan no afectar a las estimaciones del precio del metro cuadrado de los informes, siguen elevando el valor de la zona si buscas en el propio portal.

Idealista estuvo bajo sospecha de alterar el precio del mercado en 2020. La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia abrió un expediente sancionador contra el portal y otras siete empresas inmobiliarias por los softwares y algoritmos y centra su investigación en software y algoritmos de búsqueda que emplean. El cofundador del portal, Fernando Encinar, aseguró entonces que “el software es una herramienta neutra para gestionar carteras inmobiliarias; es el uso que han hecho las agencias de ese software lo que puede dar lugar a una investigación”.

Ahora Encinar se posiciona en contra de la actual Ley de Vivienda y tacha de “nociva” la medida que pone tope a los precios e impide los desahucios. “La tragedia del alquiler es que las medidas más eficaces para aumentar la oferta y que bajen los precios son justo las que este gobierno jamás aprobará”, denuncia.

Fotocasa espera que, a pesar de la caída de las operaciones tras un 2022 de gran actividad, el año culmine con unas 550.000 compraventas, lo que convertiría en uno de los mejores ejercicios desde 2008, y espera un alza de precios del 5 %. Calcula además que pese a su fuerte descenso se podrían alcanzar 380.000 hipotecas, uno de los mejores años desde 2010, según informa EFE.

Idealista habla de menos de 600.000 viviendas vendidas, lo que supondrá un descenso de entre el 8 % y el 10 %, aunque en número será uno de los mejores ejercicios de los últimos 15 años. En hipotecas prevé una caída superior al 25 % interanual.